Зачем нужны инновационные парки. Инфраструктура и стоимость жилья в UNIT.City. Философия новых офисных пространств. Как и зачем строится UNIT.City нам рассказал Виталий Мельник, вице-президент по развитию инновационных парков UDP.
Девелоперская компания UDP с партнерами развивает инновационный парк UNIT.City.
Виталий Мельник, вице-президент UDP руководитель направления инновационных парков в Украине (UNIT.City, UNIT.City Kharkiv, LvivTech.City), в интервью с Максимом Зосимом, CEO TQM Systems, показывает, как устроен UNIT.City сейчас, и что ждет его и другие инновационные парки Украины в будущем.
Подписывайтесь на наш Телеgram!
Новости, анонсы, мастер классы и др. полезный контент для тех, кому важно быть впереди и в курсе темы
Содержание:
Виталий, давайте для начала дадим определение термина «инновационные парки».
Инновационные парки – это не классический термин, это определение, которое придумала наша команда, когда мы работали над идеей, концепцией инновационного парка. И когда мы говорим об инновационном парке, то, наверное, уместно дать определение с двух позиций. Первая – это с точки зрения девелопмента. Это территория комплексной застройки, которая включает в себя разного формата объекты недвижимости с целью обеспечения необходимой инфраструктуры, для того чтобы была возможность для резидентов инновационного парка обеспечить все свои потребности в формате того, что мы говорим: проживай, работай, учись и отдыхай. Поэтому, с точки зрения девелопмента, это архитектурный проект. Это проект, основанный на определенных объемно-планировочных решениях, на определенных ландшафтных решениях. Есть обычно ряд особенностей, есть ряд таких специфических решений, о которых можно говорить. А если говорить о функции инновационного парка, то, по сути, это среда, это экосистема, это замкнутая экосистема.
Для кого это, на кого это рассчитано?
Наши инновационные парки рассчитаны на, так сказать, креативный или ИТ-кластер – это основная наша целевая аудитория. И инновационный парк как раз в своей экосистеме построен таким образом, чтобы способствовать, быть катализатором для развития креативных кластеров, ИТ-кластера, для тех, скажем так, высокотехнологичных производств или наукоемких производств.
В чем его отличие от обычного бизнес-района, к примеру?
Здесь если говорить о бизнес-районе – это тоже широкое достаточно понятие. Есть бизнес-парки. Бизнес-парки – это определенное количество бизнес-центров, которые, как правило, сосредотачиваются либо в центральной деловой части, либо за городом, куда люди приезжают на работу, поработали, и вернулись домой, или на учебу, или уехали, значит, за другими своим делам. Инновационный парк же построен по философии, позволяющей резидентам инновационного парка находиться здесь 24/7, и удовлетворять абсолютно все свои жизненные потребности.
Еще раз говорю, что в основе наших инновационных парков стоит философия, базирующаяся на четырех ключевых, значит, позициях. Наши инновационные парки должны обеспечить возможность жителям полноценно проживать, работать, учиться и отдыхать. То есть, это комплексное обеспечение всех потребностей резидентов. Благодаря этому, что мы даем? Помимо прочих там экономических выгод мы даем людям такой бесценный ресурс, как время. Потому что каждый из нас тратит, например, в Киеве, около часа, для того чтобы добраться от места жительства до места работы. И с каждым днем эта ситуация становится сложнее. Так вот, представьте себе, если мы тратим час в день в одну сторону и обратно еще час – то за неделю мы тратим 48 часов. 48 часов мы производим в транспорте.
Тут подразумевается, что люди, которые здесь работают, они здесь же и живут.
Да, базовая логика именно такова. Когда мы разрабатывали концепцию, мы предполагали, что люди, которые здесь работают, будут иметь возможность проживать в этой же локации. Именно поэтому одним из составляющих элементов инновационного парка есть жилой квартал. Чего, к примеру, нет в том же бизнес-парке, или в промышленном, или в индустриальном парке – там отсутствует составляющая проживания.
Так, вот мы перебрались от теории на практику. Вот мы на улице.
В сердце UNIT-а.
Да, в сердце UNIT-а?
Это сердце UNIT-а – это Main Plaza. Это будет центральная площадь этого UNIT-а.
А она сейчас еще не закончена?
На 40% реализована. Она будет в ту сторону, и, значит, эта часть бизнесовая, то часть жилищная. Как раз здесь пересечение потоков жилье-бизнес.
Я слышал, что вот тут отдельная была история про трубу.
Да, труба имеет свою отдельную историю. Знаете, когда мы начинали ревитализацию, реновацию этой старой советской промзоны, у меня и у команды была идея…
Это был мотоциклетный завод?
Мотоциклетный завод, да. у меня и у команды была идея – нужно что-то сберечь. Вот там в Европе бываешь на каких-то, значит, объектах, и видишь, как они создают из старых построек, реконструируют и приводят так в порядок – покидают фасад, какие-то элементы. Мы: моя команда, архитекторы – мы несколько раз обошли весь мотоциклетный завод, и поняли, что здесь нечего оставлять. Потому что это производственная зона, и никто не уделял внимания никакой архитектуре. То есть строили по функции – все криво, косо, в разные периоды времени, никакой стилистики, ничего. Но кое-что осталось. И конечно, когда рассматривали эту территорию, когда уже подошли к строительству, к этой территории – по центру UNIT стоит такая старая заводская труба. Как раз первая идея – снесем, как у National Geographic, направленный взрыв. Бух и трубы нет. Но это был простой путь. И на какой-то из таких вот наших креативных сессий думали, что сделать с трубой можно. И пришла идея: «Слушайте, она такая вот массивная, большая, в центре всего проекта не зря. Надо ее оставить. Но если оставить – для какой функции? И вот в ходе работы над тем, для какой функции родилась идея – создать, вернее объявить конкурс, и пусть художники дадут свое предложение, что это может быть. В конкурсе приняли участие представители более 15 стран мира, и победителем стал такой архитектор, дизайнер, инсталлятор Себастьян Кайт из Британии. Он предложил идею, согласно которой превратить трубу в такой «Маяк инноваций». Идея этого состоит в том, что это индустриальное прошлое, которое, значит, дает связь между индустриальным прошлым, между основой, землей и будущим вверх через луч, излучающий 6 мощных прожекторов. На тот момент это были самые мощные прожекторы, которые производились в мире, и они установлены на верхушке этого, значит, «Маяка инноваций».
И параллельно мы проходим, внутри него есть…
Это вторая штука, которую мы тоже потом сгенерировали. Труба – она внутри пустотелая, внутри диаметр около 6 метров. Мы подумали: «Что там можно сделать?» Разные были идеи.
И на каком-то этапе сделали (возможно здесь лучше «сказали»: «А давайте сделаем там купольный кинотеатр». В Украине мощная, скажем так, мощная компания Front Pictures, которая как раз занимается созданием этих от 360-кинотеатров, у них есть масса проектов по всему миру И мы обратились к ним, что, смотрите, вот у нас есть такая штука, есть такая идея – что вы можете предложить? с правильным изображением.» И на сегодняшний день резиденты имеют возможность зайти внутрь трубы этим вот мостиком-переходом.
И это соединяет же два здания.
Да, два здания соединены мостиком-переходом. Внутри трубы купольный кинотеатр, где есть там промо-ролик UNIT-а, возможно многие видели.
Я был, когда было это.
Да, это как UNIT не только здесь, а UNIT с Илоном Маском мы так же планируем реализовать на Марсе.
Дальше мы вот сейчас выходим, и это тоже одна из, насколько я понял, не самое первое появилось пространство – вот этот амфитеатр?
Это наверное самая наша свежая локация, которую мы открыли в конце мая-начале июня этого года. И она стала мегапопулярной в летний период времени. Здесь проводилось «7 театров за 7 дней». Она была задействована также в наших ивентах, в U Tomorrow Summit. Была отдельная сцена, отдельная локация. А ежедневно в тёплый период времени на этом газоне проводятся занятия по йоге. То есть это такая крутая тема, куда подтягивается любой из желающих, в определенное время назначенный сюда имеют возможность подойти и немного размяться от такой офисной работы, чтобы иметь хорошую физическую форму.
И экран тут транслируется.
Да, конечно, здесь есть экран. Если говорить о технической стороне – то, например, звук с этого экрана может транслироваться через Bluetooth-канал, и используя свои собственные наушники вы можете смотреть и слушать, чтобы никому не мешать, в то время как кто-то там занимается чем-то, другими делами. То есть в тёплый период времени здесь абсолютно все заполнено резидентами. Потому что наша философия такова, что человек должен иметь возможность исполнять свои желания там: рабочие или частные, не только в офисе, а на территории. И этому должно способствовать абсолютно все, что мы здесь создаем. Это наш такой скверик.
Там есть какая-то задумка о том, что он должен в разные периоды разными цветами быть в ландшафте.
Важнейшая его задумка – это то, что он должен воспроизвести типичную для Украины такую природную среду. Да, как вы видите – калина и, значит, разные растения, которые здесь высажены – это типичные для Украины растения. То, что вы говорите о в разный период времени – это наша Main Plaza, которая спроектирована голландским ландшафтным архитектором. И как раз там философия такова, что эта Main Plaza состоит из 9 того, что называется пентабоксом. Каждый из них имеет определенную философию, и каждый из них в разный период времени года имеет разную окраску. Это увидим тогда, когда мы уже полностью финализуем нашу Main Plaza.
Тут тоже отдельное общественное пространство с теннисом и…
Все об активности. Мы ведь о мозге. У нас работают талантливые люди, у нас работают люди высокоинтеллектуальные – они могут играть в шахматы на улице. А на выходные сюда наши резиденты приходят с детьми, и дети могут батутами позаниматься, там вот детская зона, она спрятана как раз в растительности. И, конечно, спортивная часть. Для нас спорт – это не менее важно, чем труд. Поскольку спортивный человек – он высокоэффективный во всех областях своей жизни.
У вас в Facebook вы недавно всей командой UFuture были в Калифорнии. Насколько я понимаю, это рабочая поездка, перенимание опыта определенного. Поделитесь впечатлениями.
Здесь следует сказать, что мы дважды в год ездим командой. Это идея Василия Ивановича Хмельницкого, что команда должна постоянно учиться и перенимать лучший опыт с тем, чтобы воплощать его здесь, в Украине, адаптируя уже под наши украинские реалии. Да, буквально в конце октября мы побывали с очередным нашим визитом в Кремниевую долину. У нас была насыщенная программа, основанная на обучении. Один день у нас учеба была в Беркли, где профессора Беркли делились с нами мировыми трендами: углублялись в то, как работают там венчурные фонды, мы говорили о том, куда движется мир цифровизации, мы говорили о том, какое будущее там у логистики, и т.п. И остальные дни мы провели в разных компаниях. К примеру, мы были в SpaceX, мы были, значит, в ряде других ведущих компаний Кремниевой долины, создающих инновационные продукты, известные на весь мир, некоторые менее известные.
Кстати, было очень приятно среди этих компаний также побывать в компаниях, основанных украинцами – это WePlay Esports. Очень крутая компания меня сильно поразила, о том, как ребята от там компьютерного клуба на Осокорках за 18 лет росли до самой мощной компании, занимающейся организацией электронных игр.
То есть все, что связано со сферой гейминга – это бизнес. Они организуют, они транслируют контент на разные континенты. Это довольно сильно приобретает популярность в мире. К примеру, на моменте, когда мы были у них в гостях, буквально через несколько дней закончился чемпионат мира по Dota. Призовой фонд составляет 40 миллионов долларов. То есть, это виртуальные игры с абсолютно реальными, живыми деньгами.
И шутка недавно, которая была в Интернете – команда, победившая, по-моему, первое место было 18 миллионов, говорит: «Мы выиграли это самое. Как у вас там, в офисе.?»
У вас в посте два блока есть – это про таланты, и про как раз SpaceX и отношение Илона Маска к удаленке. Расскажите вот эти два блока.
Для нас очень важно, для нас, как для девелопера, для компании UDP очень важно понять тренд по отношению к удаленной работе. Потому что еще буквально там год назад, когда начались локдаун, пандемия, многое говорилось о том, что отдаленная работа – это будущее. Google говорил об этом, что мы все на удаленную работу. Прошел год, тот же Google сказал: «Нет, удаленная работа – это не очень эффективно, поэтому мы переходим на гибридную работу». То есть частично в офисах, частично на удаленной работе.
Более интересно сказал сам Маск про это.
Да. А вот когда мы уже побывали, значит, в SpaceX, то на вопрос о том, какая работа будущего, они четко процитировали Маска, который после месячного, значит, эксперимента работы отдаленно сказал: «Это все, значит, полное ерунда. Ракеты отдаленно строить невозможно, поэтому все возвращаемся в офис». И вот завод, 10 000 рабочих – все они трудятся, значит, в офисе, в их там штаб-квартире. И самое второе интересное, что средний возраст этих инженеров и офисных сотрудников – 29 лет. Это для меня было открытие. Потому что обычно тебе кажется, что там ученые, которые создают что-то, к примеру, ракеты, или что-то такое – это такие пожилые люди, в халатах, такие серьезные, значит, там ученые. И когда ты видишь этих молодых инженеров, которые совершенно в разной одежде, такое впечатление, что вчера они еще вечером были на дискотеке, а сегодня они собирают очередную степень до Falcon 9, и это очень сильно впечатляет. И, конечно, такой дух возможен только при работе в офисе. Невозможно это передать ни через, значит, Zoom, ни через какие-либо другие способы видеоконференций. Это можно почувствовать и передать друг другу только находясь в одном пространстве физически.
Сейчас очень многие, особенно разработчики, их очень тяжело вернуть в офис. Это проблема, с которой столкнулся, наверное, мир, и Украина в частности. А ваша стратегия конкретно – она заключается в том, чтобы здесь была и рабочая среда, и здесь была среда отдыха и проживания. Вот вы сейчас, как инновационный парк, какую делаете ставку? Этот тренд вернется, или он вернется только в определенных отраслях?
Наше глубокое убеждение – работа в офисе более эффективна, чем удаленная. Теперь что происходит в мире? Например, на наш вопрос в Беркли мы получили ответ: «Исследование, проведенное институтом Беркли в рамках Кремниевой долины, говорит о том, что 58% позиций может выполняться удаленно. То есть без потери там эффективности могут быть удалены. С другой стороны, это решение владельца бизнеса и менеджмента. Владельцы бизнеса все еще стоят на позиции, что эффективность работы в офисе – она выше, чем эффективность работы за пределами. В Америке ситуация такова, что пока там менеджмент, компании, сотрудники – они несколько диктуют свои правила владельцам бизнеса и находятся в гибридной форме работы. Кто-то больше на удаленной, кто-то 50/50 – офис/удаленная. Но такие компании, как я уже сказал, SpaceX – они все же двигаются к работе в офисе. Что происходит в Украине? Наш UNIT.City – здесь вакантность – ноль. Совершенно все рабочие места заняты. Однако, что также характерно – это то, что, к примеру, если раньше компания, имея…
Я сейчас перебью вас на вот этом слове, потому что, с точки зрения вас, как девелопмента, вот постройки и сдачи в аренду этих помещений – у вас, да, коэффициент нулевой, вы сдали все абсолютно места. Но, с точки зрения владельцев. То есть, там есть компания, она арендует себе какое-то помещение, арендует там 20 рабочих мест, 40 рабочих мест – не важно, какое-то количество. Но сейчас эти люди туда не ходят. Туда ходит там 3-4 человека, у которых, возможно, по определенным причинам, дома некомфортно работать: собаки большие, или маленькие дети. И они хотят куда-то попасть. Но в остальных это не работает. Вот вы сейчас этот тренд анализируете с точки зрения того, сколько мест сдано в аренду, или сколько фактически людей туда ходит?
Мы анализируем и то, и другое. Закончу мнение, которое я начал. Вот, например, если раньше компания, которая состояла из 100 человек – они арендовали офис условно на 120 человек. Потому что они предполагали рост. Я сейчас говорю о нашей целевой аудитории. Мы говорим о высокотехнологичных прогрессивных компаниях, у которых есть определенная динамика как на рост, так и на сокращение. Так вот ранее компании арендовали 120 рабочих мест, имея 100 штатных сотрудников. На сегодняшний день картинка немного иначе – имея 100 штатных сотрудников компания арендует 70-80 рабочих мест. Первый.
Второй тренд – это не привязанные рабочие места. Что это значит? Это значит, что каждый день каждый сотрудник может занять любое рабочее место, которое для него удобно в офисе. Это дает возможность этой вот гибкости – не обеспечивать 100 рабочих мест на 100 штатных единиц.
Третье. Если говорить вообще, в принципе, что такое офис на сегодняшний день – если раньше, лет 10 назад офис был четко структурирован: кабинеты, рабочие места, люди приходили, работали, выполняли функцию и уходили домой. Сейчас офис превращается в такую среду, которая способствует обучению, обмену опытом, адаптацией – это то, что нельзя сделать дистанционно. Например невозможно провести креативную сессию или брейншторм дистанционно. Это можно только когда команда находится в одном месте, когда есть физический контакт, когда этот контакт на уровне эмоций, на уровне понимания, жестов и т.п. То есть офис трансформируется в своей сущности, а мы, как девелоперы, следим за тем, каким образом. Если, еще раз скажу, там лет 10 назад офис – это была четкая схема там: кабинеты, open space, у каждого там руководителя свой кабинет, команды – или в open space, или, значит, где-то в отдельном кабинете. Сейчас часть офиса превращается в многофункциональные пространства: в лаунж-зоны, в переговорные.
Очень, кстати, актуальная тема – это количество переговорок, как от миниатюрных, для того чтобы провести там звонок, или Skype call, заканчивая переговорками на 4-6 человек. И это количество по сравнению с пятилетним прошлым – оно существенно растет. То есть происходит трансформация офиса внутри.
У вас, насколько я понимаю, конкретно в самом парке «переговорки» – это не собственность компании, это общие зоны, которая каждая компания может просто забронировать?
На этот вопрос ответ – да. Но у нас есть разного формата площади, скажем так.
У нас есть, в основном, три типа площади, которые могут арендовать любой бизнес. Первый – это, например, корпоративный бизнес. Он арендует этаж, два, здание или полздания, и мы производим планирование под его требования – именно так, как это нужно конкретному бизнесу. Это первый вариант. Вариант второй – вы маленькая компания, вы арендуете у нас маленький кабинет и все сервисы на периметре: переговорка, значит, фуршет, комната для презентаций, и тому подобное – это как сервис. И третья функция – это стандартный коворкинг. Когда вы можете прийти, арендовать свободное рабочее место, не привязанное. Остальные сервисы получить за дополнительную плату, или это входит в пакет – на разных условиях там какое-то определенное количество времени возможно бесплатно. Поэтому мы достаточно гибко к этому относимся.
Когда мы разрабатывали идею, концепцию планирования наших помещений, мы закладывали ключевую функцию – это гибкость. Потому что мы проект большой, проект объемный, проект на 10 плюс лет. Как изменится ситуация на рынке за 10 плюс лет в супервысокодинамической сфере – ИТ, то, что мы говорим, креативный кластер – никто не мог прогнозировать. Поэтому в основу проекта мы заложили упругость. И сейчас мы адаптируемся. Мы гибки как на уровне квартальной застройки, мы гибки на уровне конкретных планировочных решений в зданиях, и мы гибки в планировке внешней территории – landscape, и тому подобное. У нас есть принципы, по которым мы это делаем, но гибкость – это главное.
Мы видим, что на улицах, и вот здесь, вот здесь – уличное кафе. Есть еще основное кафе, по-моему, из контейнеров сделанное.
UNIT.Cafe – это наше первое кафе, которое мы построили, скажем так, на UNIT.City. И оно сделано из настоящих морских контейнеров. Идея была какая? Это был 2016 год, как раз тогда в мире был такой тренд – строительство, значит, из контейнеров, подконтейнеров. И мы решили: «Давай купим, значит, контейнеры, они недорогие. Сделаем из него кафе. соответственно, значит, и вторичная переработка сырья – закроем вопрос. И вопрос, что мы тренд поддерживаем. И вообще классно должно получиться. И это недорого. Это же кафе – это же контейнеры морские». По факту получилось сложно, потому что конструктивно сложно. Соответственно дорого, потому что не рассчитали сначала эти вещи. Но один плюс – то, что получилось реально круто, красиво и функционально.
Следующим топиком у вас в посте это: «Диджитализация – это новый черный». Поясните.
Там, в Кремниевой долине, ты чувствуешь, насколько компании трансформировались и перешли в цифру, то, что называется, да. Я уже сказал, что мы часто бываем в Кремниевой долине, но из-за локдауна мы там не были два года, и это существенно ощутимо. Хотя есть другая сторона медали. Например, классический бизнес: гостиничный, ресторанный – он не очень быстро интегрирует сервисные вот диджитальные функции. Например, вопрос: «Можно ли рассчитаться GPay или Apple Pay» иногда вызывает удивление и запрос, о чем идет речь. Ты не можешь там в Fairmont в Сан-Франциско забронировать отель или рассчитать на reception с помощью Apple Pay или GPay. Хотя там через пару миль сидит компания, создающая все эти сервисы. Поэтому в компаниях диджитализация, она является таким супертрендом. Все понимают, что данные – это новое "черное золото". Потому что имея большое количество того, что называется Big Data при правильных алгоритмах обработки, можно получить ту информацию, которая дает возможность быть более эффективным, или дает возможность реализовать свою продукцию более качественно. Потому все процессы, все компании стараются превратить в цифру. С другой стороны, получая данные с помощью цифры, у тебя есть абсолютно достоверная аналитика, на основе чего ты можешь принимать правильные, выверенные решения. Вот поэтому тренд на цифровизацию как внутренних бизнес-процессов, так и предоставление определенных услуг – он там очевиден в таких продвинутых компаниях.
И тут сразу вопрос, так как параллельно мы делаем у вас проект по диджитализации – а какая у вас стратегия долгосрочная внутри вашей компании? Будете ли вы пользоваться там нейросетями, или накапливать какую-то Big Data для дальнейшего анализа? То есть как вот на уровне компании-девелопера, что сейчас первоочередное, там, в горизонте нескольких лет, там дальне, наверное, нет смысла загадывать, вы планируете сделать?
Мы приняли решение о том, что нужно переходить в цифру. В конце 2019 года мы ясно поняли – туда нужно двигаться. И вот локдаун нам пошел на руку, потому что некоторые процессы, которые мы планировали себе на 20-й год, мы их там выполнили через месяц. Мы используем различные сервисы, которые доступны в Украине для того, чтобы уменьшить бумажный документооборот, например, для того, чтобы уменьшить, перевести коммуникацию с нашими контрагентами, партнерами в цифровую плоскость, и, опять же, уменьшить этот вот, что называется человеческий фактор . Если говорить о стратегии на ближайшие там два года – да, мы планируем полностью перевести все бизнес-процессы в цифровую среду. У нас сегодня мы наверняка сделали это процентов на 60-70. Но вопрос в том, что это можно делать разными способами. И таким образом, как мы сделали сейчас, на базе того программного обеспечения, которым мы это начали выполнять – я понимаю, что это не самый эффективный путь. Уже на рынке появились новые продукты, которые там за год-два существенно усовершенствовались. И в стратегическом плане лучше перейти на эти новые продукты. То есть существующие процессы, которые уже оцифрованы, мы будем переводить в другой цифровой продукт, который позволит нам быстрее, оперативнее это делать.
Сейчас вы сказали про внутренние ваши процессы. Но по отношению к вам, у вас очень много данных внешних процессов: это как заняты территории, где их, сколько людей проживает. Вот про внешние процессы – какие у вас планы по использованию каких-то данных?
Скажу еще такой маленький нюанс, что есть внутренние процессы компаний – одна часть. Вторая часть – это внешние процессы с подрядчиками, с партнерами. И они тоже нуждаются в цифровизации. Потому что процессов внутри компании значительно меньше, чем процессов с внешними контрагентами. И вот потери между нами и контрагентами могут быть даже больше. Поэтому мы здесь также двигаемся, мы применяем, например, для проектирования BIM 360 – это такой программный комплекс, который позволяет создать цифрового двойника любого архитектурного объекта. Он существенно сокращает процесс проектирования, он повышает эффективность за рубежом, коллизии, значит, почти нулевые. При этом отходы при строительстве – они там существенно сокращаются так же. То есть направлений цифровизации очень много. Тот вопрос, который вы задали в отношении инновационных парков – понятно, что такой, скажем так, объемный проект, он должен быть положен на определенную цифровую основу.
В UNIT.City по завершению будет около 20-30 тысяч рабочих мест, около 6 тысяч жителей.
Добавить сюда гостей, добавить сюда количество транспорта, который будет, значит, заезжать на подземные двухуровневые паркинги, которые будут под всем UNIT-ом, и этим нужно всем управлять.
Сейчас в UNIT.City команда, занимающаяся и отвечающая за управление UNIT.City, здесь нужно сказать, что инновационный парк управляется тремя командами. Первая команда – это девелопмент, создающий концепцию, архитектуру и все, что связано с реализацией. И это команда, которую я возглавляю. Есть команда, отвечающая за создание экосистемы, за то, как работает UNIT.City, какие резиденты – и это другая команда. И третья команда – это отвечающая за сервисные функции. Для того чтобы каждый резидент чувствовал себя комфортно, начиная от там чистоты на территории, заканчивая чистотой или наличием кофе и салфеток у вас в офисе. Поэтому для того, чтобы это было эффективно – обычно здесь есть масса разных датчиков, выполняющих две ключевые функции. Часть этой информации мы получаем как девелопер, чтобы делать выводы и улучшать наши следующие проекты. Вторая, значит, часть – эти датчики собирают информацию, которая будет полезна каждому из резидентов.
Приведите примеры, какую именно информацию вы собираете?
К примеру, мы считаем количество машин, мы считаем частоту заезда, мы считаем время и пики нагрузки на нашу инфраструктуру там инженерную, и тому подобное, делаем выводы, сравниваем нашу гипотезу, то, что мы закладывали в планы, с тем, что фактически получаем.
А температура, перемещение людей в помещениях – вот это тоже трекается?
Мы не трекаем именно в помещениях. Но вход-выход людей, конечно, мы трекаем его. Это, как я уже сказал, это нагрузка на помещение – сколько людей заходит, сколько получается, какое количество посетителей находится в конкретном здании. Потому что проекты, например, по воздухообмену – они проектируются по определенным ДБН-овским нормам. Но фактическое количество людей обычно больше – то, что мы уже сейчас видим уже по своим датчикам. Иногда бывает так, что количество людей там в переговорке существенно больше проектной, и люди испытывают определенный дискомфорт. У них создается впечатление, что это кто-то некачественно запроектировал. На самом деле это потому, что их количество в конкретной переговорке существенно больше, чем это по нормам.
Здесь нужно сказать, что каждое наше здание во всех наших инновационных парках – мы проектируем и строим по «зеленым стандартам». Мы соблюдаем два «зеленых стандарта». В базе, это американский стандарт LEED, и на сегодняшний день на территории UNIT-а у нас 4 здания сертифицированы по LEED стандарту.
Детализируйте, что это? Далеко не все знают, что это.
LEED стандарт – это стандарт, который выпустил американский Институт зеленого строительства, и он регулирует ключевые параметры здания в части энергоэффективности, экологичности, это две основные группы, и сопровождается это на всем этапе реализации проекта от идеи. То есть вот вы создали проект – вы должны провести там энергомоделирование, вы должны осуществить определенный анализ сторонним сертифицированным консультантом на то, насколько ваш проект отвечает базовым потребностям в энергопотреблении, в экологичности и ряде других параметров. Когда вы начинаете строительство – прописан процесс строительства, как вы работаете с отходами, как вы работаете с потреблением воды, электричества, какое влияние оказывает строительство того или иного объекта на внешнюю среду – это все мониторится в течение периода строительства. И когда вы завершаете строительство, на базе исполнительной документации по факту того, что построено, потому что может быть спроектировано одно, а построено другое. Мы такого не делаем, но для того чтобы даже исключить этот фактор, по факту строительства осуществляется финальный комиссинг, и по факту, по результатам этого здания присваивается тот или иной уровень «зеленого сертификата», или не присваивается, если ты не получил определенное количество баллов.
Есть орган, который это проверяет?
Основные процессы проверяются в Штатах, отправляется туда информация, которую мы передаем сертифицированному специалисту. Мы работаем там с двумя ключевыми компаниями в Украине, предоставляющими этот сервис. Кстати, когда мы начинали, в Украине не было ни одной компании, которая предоставляла сертификацию LEED. Тогда мы работали с Московским офисом GLL. Сегодня уже в Украине есть и не одна компания, которая предоставляет такие сервисы. Есть специалисты, которые получили сертифицированные, значит, прошли обучение, получили сертификат. И они сопровождают наш проект от начала до конца, как посторонний консультант, как посторонний, значит специалист. Но вывод дает, значит, комиссия прямо в этом американском Институте зеленого строительства. Это первый эталон.
И второй стандарт – это BREEAM, это британский стандарт, используемый при сертификации наших жилых объектов. То есть это говорит о том, что мы отходим от стандартной классификации, например, там «Офис класса «А», «В», или «А+», «В+». Мы говорим по международным стандартам.
А почему вы два используете? Один из них не покрывает какой-то функционал?
Потому что в мире эти два стандарта так распространены. И американский стандарт LEED – он ориентирован в большинстве на офисную недвижимость, это первое. Второе – он сертифицирует здания тех компаний, которые, условно говоря, являются нашей целевой аудиторией. Это там ИТ-кластер, креативные компании, инновационные. BREEAM – это та сертификация, которая больше распространена в Европе. И когда мы сравнивали, по какой системе сертифицировать жилье – мы поняли, что BREEAM больше приспособлен для сертификации жилья. Там больше акцент как раз на те вещи, которые используются в жилой застройке, а в LEED – упор на то, что используется в офисной части. Поэтому мы приняли такое решение, что BREEAM – на жилье, LEED – на офисную часть.
Окей. Мы, когда говорили про логистику вот транспортную, у вас в посте тоже есть, что логистику ожидает в ближайшие 3-5 лет какой-то взрывной рост. Что должно там произойти, по вашему мнению?
Когда вы находитесь в Сан-Франциско, первое – вас сильно поражает количество, значит, пилотных автомобилей, тестирующих систему автопилотирования. Ты буквально на каждом перекрестке с ними пересекаешься. Это такая машина, похожая немного на НЛО – увешанная массой датчиков, где сидят два эксперта внутри. Они совершенно не управляют машиной, они просто там на случай какой-нибудь чрезвычайной ситуации. И эти машины собирают данные, чтобы уже в ближайшем будущем запустить абсолютно автономный автопилот-такси, и что самое важное – абсолютно автономная перевозка грузов. И это будет колоссальный прорыв. Вот представьте себе, что за рулем любого грузового автомобиля не нужно, чтобы был человек. Это переворот, значит, в этой сфере. Почему? Потому что ему не нужно отдыхать. А как мы знаем, любые, значит, перевозки – они строго нормированы. Есть количество времени, сколько человек может быть за рулем, и количество времени, сколько он обязательно должен отдыхать. И каждая минута простоя грузовика с грузом или без – это потери. Теперь, когда будет автопилот – этого не нужно, машина постоянно может находиться в движении, за исключением погрузки/разгрузки. Первый. Второе – количество ДТП существенно снизится. И масса факторов, которые сделают эти от грузоперевозки существенно более эффективными.
На сегодняшний день, кстати, мы живем в период логистического кризиса, как мы знаем. Там проблема доставки или стоимости доставки контейнеров из Китая в Европу – она колоссальная, и это чувствуем мы, как девелоперы. Потому что время поставки материалов из Европы, или из Азии, или из других стран – оно существенно. Иногда он достигает там 3-5 месяцев, чего раньше не было. Поэтому, с одной стороны, проблема…
Почему так произошло? Это изменилось за последние несколько лет?
Это изменилось во время локдауна. Первая проблема – это отсутствие банально рабочих там: водителей грузовиков, водителей, значит, контейнерных погрузчиков и т.п. Потому что обычно это были люди из других стран. Но, как вы знаете, там у Британии проблема со сбором урожая, потому что нет украинских рабочих рук.
В Британии проблемы со збором урожая
Там у них вообще 40% нехватка.
Абсолютно. Собственно, поэтому и нет, значит, рабочих рук в логистике. Это одна проблема. Другая проблема связана там ограничениями, которые были вызваны в результате того, что были остановлены производства, а время на возобновление производства – оно имеет определенный лаг, а спрос растет мгновенно. И вследствие этого произошли такие вот логистические проблемы. Так вот, с одной стороны – логистические проблемы, с другой – существенное наращивание автономности, значит, автомобилей. Он говорит о том, что в ближайшее время нас ждут существенные изменения и, так сказать, революция как раз в сфере логистики. Понятно, что сейчас речь идет не об Украине. Речь идет о, значит, более развитых странах. Потому что для автономных автомобилей должна быть определенная инфраструктура. Но тренд оттуда, он будет постепенно транслироваться на другие страны.
Опираясь на этот тренд, как вы планируете ваши паркинги? Я приведу пример, потому что частенько мы здесь бываем, у нас есть там и интервью здесь некоторые, и с несколькими компаниями мы работаем. И тут возникает вопрос. Буквально несколько месяцев назад я приезжал сюда – невозможно стать на паркинг, все занято. Сегодня я приехал – уже появился шлагбаум. По карточке, я не знаю, платной/не платной, наверное, платная парковка появилась. Решается проблема, потому что, видимо это проблема – то есть сюда невозможно было попасть. А вы говорите, сейчас появятся подземные паркинги. Из какого расчета вы делаете, берете цифры? То есть это на каждого по автомобилю, это вы прогнозируете, что люди перестанут ездить на собственных автомобилях, и будут пользоваться общественным? Вот как там, какая сейчас пропорция, когда вы это планируете?
Это такой объемный и колоссальный вопрос, и я бы поделил на несколько частей. Первое, что происходит с паркингами в UNIT.City, и как мы это планируем.
Когда мы разрабатывали концепцию UNIT.City, мы четко сказали, что это территория для людей.
Поэтому все авто мы, условно говоря, направляем в подземные паркинги. UNIT-ом во всех частях будут двухуровневые подземные паркинги. Это колоссальные капитальные вложения. Не каждый девелопер/инвестор идет на такие вещи. Но если мы говорим о масштабном проекте, который строится на десятилетие, и мы говорим о комфорте, мы говорим об определенном уровне – это поняли, что это обязательная вещь.
Почему у нас сегодня или там вчера была проблема с паркингами, сегодня ее нет? UNIT – как живой организм, он развивается. У нас постоянно меняются, значит, локации: мы открываем здания, в каких-то частях мы производим ремонт старых сетей – то, что непосредственно происходит сейчас в части паркинга. И количество паркингов, оно варьируется. У нас есть четкий базовый расчет, сколько паркингов должно быть, значит, на территории UNIT-а. К примеру скажу, что согласно ДБН должен быть один паркинг на 100 квадратных метров офисной площади. У нас этот показатель, значит, больше существенно. Мы брали расчет – около 80 метров на одну машину. Достаточно ли этих паркомест на количество автомобилей, которыми будут пользоваться резиденты и гости? Думаю, что недостаточно. Потому что Украина выбивается из ряда трендов европейских и мировых, где четкое направление на где автомобилизацию, где люди отказываются от частных автомобилей в сделку каршеринга, в угоду публичному транспорту. Этому способствует и инфраструктура, этому способствует политика государства или конкретного города. Так, в Киеве обратная реакция – у нас, как только есть возможность, человек покупает автомобиль. Как только была возможность купить «евробляхи» – все на последние средства покупали эти «евробляхи», понимаете? И у нас перенасыщенность автотранспорта. Однако мы в UNIT-е смотрим на этот вопрос с точки зрения, что правильно, и куда нужно двигаться.
Так вот, правильно – это не приватный автомобиль. Правильно – это каршеринг. Правильно – это публичный транспорт. Поэтому на сегодняшний день в UNIT-е есть Shuttle Bus-ы, которые доставляют резидентов из UNIT-а в ближайшие станции метро. Поэтому на сегодняшний день в UNIT-е есть сервис U.Go, который позволяет резидентам UNIT-а взять в аренду электромобиль – два часа бесплатно, а потом нужно платить. То есть, мы стимулируем наших резидентов использовать общий транспорт. У нас есть там функция в UNIT-е, чат в «Телеграмме»: «Еду в UNIT-у», когда резидент может, значит, обратиться к общине, и иметь возможность присоединиться к одному автомобилю – приехать, значит, на UNIT.
Мы точно не создаем максимально комфортных условий для автомобилистов.
Поэтому вопрос, он такой пограничный. Мы точно, скажем так, не создаем максимально комфортных условий для автомобилистов. Почему? Потому что их создать невозможно. Как только вы создаете в системе города удобство для автомобилистов – количество машин значительно растет. Например скажу такой, значит, момент: Лос-Анжелес – самый большой город по территории в мире. Лос-Анжелес – это колоссальное количество многоуровневых решений. Там постоянные пробки колоссальные. И их документ, который они приняли несколько лет назад по стратегии развития в части транспорта – это был первый документ в истории, когда на развитие и развитие дорожной системы было выделено 0, и колоссальное количество денег, это десятки миллиардов, на развитие публичного транспорта. Это единственное правильное направление для борьбы с пробками на наших дорогах.
UNIT.City вместе с BMW и "МІНІ Україна" объявили о запуске пилотного проекта аренды электромобилей U.Go
Пара вопросов к этой теме. Правильно я понимаю – возле UNIT Cafe как раз стоит паркинг, где есть…
Для "зеленых". У UNIT Cafe стоит паркинг, где U.Go – наши, значит, прокатные автомобили. И та самая парковка снабжена, значит, необходимым количеством электрических зарядок. И она только для электромобилей. Так же у нас на UNIT-е мы были первые из тех, где была открыта локация для Nextbike – это прокат велосипедов, значит, сейчас в городе сильно уже получил распространение. И, конечно, мы создаем условия для микромобильного транспорта. То есть мы поощряем альтернативные виды логистики, скажем так.
43:02 Расчет паркинга на жилые помещения в UNIT.City
Второй вопрос – вы упомянули, что расчет паркомест ведется на площадь аренды офисных помещений.
На площадь офисов.
А что касается жилья.
Это также прописано все в ДБН-ах. Есть определенный коэффициент на одну комнату, квартиру двухкомнатную, трехкомнатную – это значит…
Какие там коэффициенты?
Смотрите, в среднем получается на одну комнату – это около одна машина. На двух/трехкомнатную – это полторы машины. У нас в среднем мы в среднем сделали, независимо от того, сколько, значит, одна/двух/трехкомнатная – мы сделали 1.1 коэффициент, и 1.1 к количеству квартир.
Какая потребность в Украине в таких парках и, в принципе, в мире?
Я не готов сказать, какая потребность в Украине в количестве или каком-то выражении в количественном. Но с точки зрения места, способствующего трансформации, структурной трансформации экономики Украины – потребность его очевидна. Потому что именно в этой локации происходит развитие инновационного кластера, развитие креативного кластера, развитие высокотехнологичного кластера. Мы все знаем, что Украина – такая достаточно сырьевая страна, и это точно не делает нас конкурентами на мировой карте.
Только высокотехнологичные производства, имеющие добавленную стоимость, создающие высокую добавленную стоимость, могут делать Украину конкурентной. Значит, идея создания инновационного парка также заключалась в том, что нужно создать место, как бы, с одной стороны, способствовало структурной трансформации экономики Украины, с другой стороны давало возможность людям зарабатывать деньги. Потому что, например, когда ты строишь жилой квартал или строишь торговый центр – это только место, где люди тратят свои средства. И если смотреть на философию, на идею глобально, то сегодня – таковы два основных направления. Это создание индустриальных парков, таким образом, поддержка предпринимательства, поддержка производства, и создание инновационных парков. Это уже о высокотехнологичном, о наукоемком производстве, об ИТ-технологиях, то есть об инновациях. И, безусловно, инновационные парки нужны Украине.
Если мы хотим быть конкурентоспособными в масштабах мира – мы должны делать ставку на производства, которые дают максимальную добавленную стоимость, это высокие технологии. Все мы знаем, что продукты, созданные ИТ-шниками, имеют наибольшую добавленную стоимость. Экосистема инновационного парка позволяет быть резидентам более эффективными, позволяет существенно расти. И экосистема как раз тем и характеризуется, что когда компания находится в пределах экосистемы – она растет значительно быстрее, чем та же компания по периметру экосистемы.
Мы, как раз на фоне у нас стройка. В чем разница между, вот есть индустриальные парки – в чем разница?
Индустриальный парк – это, условно говоря, инфраструктура для развития производств.
Прямо производство…
Прямо производств, да. Это производственные помещения, цеха разного формата… И все. Офисы и производство.
У нас сейчас запустился, Василий Иванович, по-моему, в Белой Церкви…
В Белой Церкви, да. Он уже там давно запустился, и у нас уже несколько производств там работает. Еще раз говорю – это как раз идея поддержки и создания производств. Инновационный парк – это совсем о другом.
Следующий вопрос – как инновационный парк вот… Вот вы рассказали много про внутреннее. Но он вписывается обычно в какую-то городскую, раз это город, в городе – в какую-то городскую инфраструктуру. В момент вот этого вписания вы анализируете, достаточно ли этой инфраструктуры? Взаимодействуете ли вы с какими-то органами, которые этим управляют?
Создание любого объекта в городе или в городке, или в деревне – оно регулировано градостроительным законодательством. Когда вы развиваете проект в Киеве, и то, через что проходил наш UNIT.City – мы делали, был разработан детальный план территории, который охватывал не только территорию UNIT.City, а более 90 гектаров территории по периметру UNIT.City. Значит граница этой территории определяется «Киевгенпланом», и все участники этой территории должны совместно разработать свое видение развития конкретной территории, согласовать это с «Киевгенпланом». Все нормируется, все стандартизируется, потом выносится на публичные слушания, проходят публичные слушания и утверждается детальный план территории. В нашем случае это было больше 90 гектар, еще раз повторюсь. UNIT.City занимает около 25 гектар. То есть только там меньше трети – это был UNIT.City, остальные – это близлежащая территория. В этом случае происходит анализ на предмет социальной инфраструктуры: достаточности садиков, школ; на предмет инженерной инфраструктуры: точки подключения к ключевым инженерным сетям – вода, канализация, электричество. Наличие этих ресурсов – это частный вопрос. Потому что часть ресурсов предоставляется монополистами, такими как «Киевэнерго», часть ресурсов предоставляется коммунальными предприятиями – «Киевводоканал». И здесь по каждому из направлений есть проекты, стыкующие существующую инфраструктуру с, к примеру, UNIT.City.
И в каждом из этих проектов идет речь о развитии.
Для того чтобы получить определенную мощность – необходимо построить близлежащие трансформаторные подстанции.
Не только внутренние, но и получается внешние, потому что…
Конечно. Вы, если поедете по периметру UNIT-а, то увидите, какое колоссальное количество работ осуществляется внешними сетями. Потому что, например, чтобы получить тепло – мы должны произвести модернизацию районной котельной «Молодежь», мы должны проложить новые, значит подводные сети от «Молодежи» до нашего UNIT.City. Для того чтобы подключиться к электрическим сетям – мы должны переложить полностью кабельную линию и произвести реконструкцию, определенные виды работ на подстанции «Мотоциклетная». Для того чтобы подключиться к воде, канализации – так же.
То есть это колоссальные инфраструктурные инвестиции, которые осуществляем мы как инвестор в развитие этих инженерных сетей.
Какая, по вашему мнению, сейчас… То есть это определенная замкнутая инфраструктура в себе. По идее, человек может вот в этот микрогород попасть, и, в принципе, ему больше никуда не нужно. Единственное, я у вас услышал, что вы анализируете окружающую территорию на предмет больниц и детских садов. Внутри не планируется таких сервисов?
Я скажу, что мы анализируем не только больницы, детские сады. Совершенно вся среда анализируется. В UNIT будет и школа, которую мы уже начали строить, и мы об этом говорили. У нас, значит, в 2023 году будет открытие школы. И уже там дети в сентябре 23-го смогут зайти в первый класс в нашу школу. У нас будет садик на территории UNIT-а, потому что это полноценная инфраструктура. Я бы не говорил о замкнутой, потому что замкнутая имеет несколько отрицательный окрас, словно туда нельзя попасть. Я бы говорил о комплексной инфраструктуре, удовлетворяющей абсолютно всех резидентов.
Самодостаточная.
Самодостаточная – совершенно верно. Самодостаточная инфраструктура. Конечно мы анализировали, конечно, есть часть, скажем так, вещей, которые мы осуществляем с городом – например, изменение транспортной логистики, изменение в публичном транспорте. Потому что когда будет реализован UNIT – поток людей в UNIT от станции метро, он будет колоссальным. Для этого никакой Shuttle Bus не справится. Здесь нужно, чтобы это был публичный транспорт – или, значит, троллейбус. Ведем переговоры с «Киевпасстрансом», они, значит, понимают эту нашу потребность, и активно вовлечены в этот процесс. То есть многие вещи, которые мы вместе с городом решаем, чтобы этот проект был максимально эффективно вписан в общегородскую инфраструктуру. Также есть другой вопрос с точки зрения архитектурных решений.
Мы остановимся на вопросе архитектурных решений. И просто важный вопрос – когда попадаешь в UNIT.City – ты как будто попадаешь в какой-то новый город. Вот ты выходишь за рамки, а там вот этот классический наш троллейбус. Вот вы сейчас с «Киевпастрансом» решаете этот вопрос. Подразумевается не только маршруты, но и новая техника, которая будет везти, или это просто маршруты? Потому что мы, получается, должны в какой-то оазис цивилизации попасть на все том же троллейбусе..
Конечно, мы выражаем свое желание, чтобы город закупил правильные троллейбусы. И самое интересное, что в Украине производятся правильные троллейбусы. Там во Львове производятся абсолютно современные, качественные, комфортные троллейбусы. Но поскольку это бюджет города – это решение принимать им. Мы свои пожелания формулируем. Надеемся, что наши пожелания совпадут с их видением, и троллейбусы будут современного уровня, конечно.
Давайте вернемся к архитектуре – как проектируется это все?
Да, архитектура для нас очень важна.
Для нас важна и архитектура, и концепция территории в принципе.
У нас задача следующая – мы должны создать архитектуру, которая будет привлекательна десятилетиями. С одной стороны, мы балансируем между трендами и между классическими какими-то вещами. Потому что, как известно, трендовая архитектура – у нее короткое время жизни, и уже через 5-6 лет она, скажем так, надоедает, и люди хотят чего-то другого. В основе нашего UNIT есть человек. Для этого мы делаем город или местность, которая базируется на площадях, на уличных площадях. То есть UNIT, с одной стороны – это место площадей. У нас будет ряд, около 7 ключевых площадей с разным функциональным назначением, с разным, совершенно разным, значит, ландшафтным дизайном, для того чтобы людям было интересно. Потому что каждый из нас, когда проходит какое-то новое, крутое место – во второй раз оно уже менее привлекательно, на третий меньше. Через два года тебе уже не интересно. И вот та задача, с которой мы так же работаем – мы стараемся, чтобы это разнообразие, оно обеспечивало интерес на многие годы или десятилетий вперед, это первое.
Второе – обычно работаем с качественной архитектурой. Концепция UNIT.City была разработана нашей командой совместно с архитектурной студией APA Wojciechowski – коллеги из Варшавы. Это компания, одна, наверное, из мощнейших польских архитектурных студий. Мы удовлетворены нашей совместной работой и часть зданий, которые на центральной площади – это их проект. Но как мы работаем? Концепцию мы создали, значит, вместе с коллегами из Польши. Концепция, в основе которой есть гибкость. Над каждым отдельным зданием мы работаем уже индивидуально, приобщая и предпочитая наши украинские архитекторы. Потому что уже сегодня много специалистов, которые осуществляют качественные проекты, и с точки зрения внешнего вида, и с точки зрения функционального вида. Есть часть зданий, спроектированных молодыми архитекторами, в то время, когда, значит, они создавали эти проекты. Мы хотим создать, с одной стороны уникальность, с другой стороны разнообразие, чтобы людям, резидентам всегда было приятно здесь находиться. И мы очень скрупулезно относимся не только к каждому метру квадратной недвижимости, но и к каждому метру квадратной территории.
Мы много внимания уделяем тому, как организована территория, как создан ландшафтный дизайн, насколько он функционален, насколько он долговечен, какие функции может выполнять та или иная территория в течение сезона, в течение рабочей недели – над этим работает команда. И перед началом работы над конкретной локацией мы рассматриваем эту территорию с разных углов зрения.
Мы рассматриваем эту территорию с разных углов зрения.
Поэтому много внимания уделяется тому, чтобы это было и приятно, и удобно, и функционально, и долговечно, и со всех сторон кайфово.
Вот мы затронули тему по поводу стоимости и того, как используются средства внутри инновационного парка. Тут строится жилье – какая стоимость вот конкретно там квадратного метра, или возможно там какая-то другая модель?
На сегодняшний день стоимость жилья, если не ошибаюсь, от 2 200 долларов за метр квадратный.
Это по всем вот территориям?
Это у нас, это наш жилой квартал.
Если выйти за территорию, какая стоимость жилья будет в соседних зданиях?
Наверно от 1 500 – 1 400.
Мне кажется, вот меня, когда я слушаю, вот сравнивал эти стоимости, меня интересовало как раз посмотреть квартиру здесь – меня не покидает определенная мысль такого, грубое будет слово – лицемерия. Не делается ли вот это все, вся эта инфраструктура, для того чтобы продать квадратный метр жилья потом дороже на 50% от общего?
Это не философия, или мы не делали никогда на это ставку, чтобы продать потом жилье. Более того скажу, что такая стоимость жилья, которая есть сегодня – мы не ожидали там в тот период времени, который мы имеем сегодня. Мы понимали, что это может быть тогда, когда проект будет реализован хотя бы на 50%. Но сегодня проект реализован на 10%, 10-12%, и мы уже имеем такую добавленную стоимость. Понятно, что эта цена регулируется рынком. Это не потому, что мы придумали себе стоимость квадратного метра, и пробуем кому-то продать. Это рынок покупает по такой цене, а соответственно мы имеем возможность поднимать ее. И конечно именно потому, что работает экосистема, именно потому, что мы делаем комплексную застройку, именно потому, что у нас есть бренд, что мы, значит, делаем правильные продукты, мы отвечаем за свои, значит, слова, обещания.
Ичеловек, покупая, независимо это жилье, или это коммерческая недвижимость, у нас – он четко понимает, чем он будет владеть.
А работает инфраструктура, или это все-таки ставка была в то, что это IT-шники? Потому что IT-шники, в целом у них средний уровень дохода гораздо выше, чем вообще по рынку.
Конечно, мы рассчитывали, и наша целевая аудитория – это такой, условно говоря, типичный там рабочий ИТ-кластера. Но если посмотреть структуру покупающих – то 40% не имеют отношения к ИТ. Еще раз, это работает рынок. У нас нет каких-то правил, что не продаем тем, или не продаем этим. У нас есть определенные правила, ограничивающие количество квартир там в одни руки. И все же мы предпочитаем там наших резидентов – они имеют право первого доступа, и ряд других вещей. Но это не потому, что покупают только ИТ-шники.
А кто вот эти 40% еще? Если есть какой-то когортный анализ какой-то.
Часть из них – это инвесторы, которые инвестируют в квартиры в целях бизнеса: либо сдачу в аренду будущую, либо купить на каком-то этапе немного дешевле, а затем продать немного дороже. И это совершенно разные люди – как из аграрного бизнеса, так и имеющие там инвестиции, или это уже их не первая квартира, которую они используют именно для бизнеса. То есть совершенно разные форматы.
Какие сейчас ближайшие? Вот во Львове, я так понимаю, еще планы есть по созданию. Какие вот ближайшие планы именно по Украине созданию инновационных парков?
У нас три локации в Украине, на которых мы планируем развивать, и уже развиваем инновационные парки: UNIT.City в Киеве, UNIT.City в Харькове, и LvivTech.City во Львове. Они абсолютно идентичны по философии, но совершенно разные по масштабам. UNIT.City в Киеве – это 25 гектар территории и более 800 000 квадратных метров в разного формата недвижимости. Харьков – это 9 гектаров территории и около 250 000 квадратных метров недвижимости. И Львов самый маленький – это 5 гектаров территории и около 120 000 квадратных метров недвижимости. Но философия у них одинакова: мы строим инфраструктуру необходимую для проживания, работы, что очень важно, обучения и отдыха.
Есть ли какие-то планы вперед? Вот вы сейчас закончите… Хотя «закончите» – такое громкое слово.
Закончим квартал и начнем второй.
Закончите за ближайшие 10 лет вот эти объекты. Какие еще города должны попасть вот в такую же программу?
По нашему видению, целесообразно бы такие инновационные парки развивать в Днепре, городах-миллионниках: в Днепре, возможно, в Одессе. Но здесь нужно понимать, что для функционирования инновационного парка еще предстоит определенная капиталоемкость города. Вот если вы построите инновационный парк в каком-нибудь маленьком городке – он не будет работать. Потому что инновационный парк работает при двух ключевых составляющих – это ум, мозги и деньги. Вот как работает Кремниевая долина? Это колоссальное количество инвесторов, колоссальное количество инвестиций, как государственных, так и частных, и два мощных университета – Стэнфорд и Беркли. И вот они органично, там начиная с 70-х годов, и по сей день создали такую мегаэкосистему, которая называется Кремниевой долиной.
У нас ни одного, ни второго.
У нас есть, но оно разрозненное, понимаете? У нас есть и одно, и другое. У нас много умных людей. У нас каждый год 5 тысяч ИТ-шников покидает страну, и это лучшие ИТ-шники. Я уже не говорю о врачах, других ученых, которые ищут лучшую судьбу, и в погоне за этим покидают свою страну. И именно инновационный парк – он призван создать условия, по которым люди уезжают за границу. Зачем ехать куда-нибудь, когда ты можешь это получить здесь, в Украине? Здесь тебе удобнее, потому что тебя окружают люди с одинаковым, так сказать, кодом. Ты понимаешь, потому что там ты всегда иностранец, там всегда не местный. И рано или поздно это начинает вызывать определенный дискомфорт.
Вы думаете, что такие локации остановят поток миграции?
Это одна из, скажем так, наших видений или одна из составляющих. Когда мы говорили о том, какая задача инновационного парка – это замедление эмиграции. Второй – это создание, как я уже говорил, содействие структурной трансформации экономики страны. Это развитие человеческого капитала. Ведь высокооплачиваемый труд или работа над инновационными продуктами – она развивает и участников, и тех, кто причастен к этой сфере. Так как там, насколько я помню, то 1 рабочая позиция в ИТ-сфере создает еще дополнительные 6 позиций по периметру, которые предоставляют сервис этим ИТ-шникам.
Мне кажется, это отличная миссия.
Да. Я уверен, что это хорошая миссия. И вы знаете, если еще там 4-5 лет назад, когда мы говорили об этой миссии, то часть людей не понимала, о чем мы говорим, другая в конце задавала вопрос: зачем вам это? Это сейчас, когда это уже практически реализовано, и оно дает первые свои плоды – люди уже начинают понимать, что да, эта штука работает, и таки да, она эффективна.
Было очень интересно послушать ваши ответы. Я думаю, что у многих появилось понимание, почему именно такая стратегия у компании, у UNIT.City, и почему здесь действительно приятно находиться на улице. Спасибо большое.
Благодарю вас.
Сегодня я пробовал разобраться, для чего нужны инновационные парки, и не делается ли это все ради того, чтобы продать жилую недвижимость немного дороже. Но все гораздо глубже. Поэтому мне кажется, мы все должны этим заниматься.
Смотреть видео на нашем канале >>>
Видео о ключевых моментах внедрения систем автоматизации на канале TQM systems: кейсы, методики работы, параметры выбора, новые разработки и возможности.
Копирование текста возможно только со ссылкой на источник и указанием автора материала. Благодарим за уважение прав интеллектуальной собственности.
Редактор: Наталья Раевская
SaaS сервисы
Программы 1С:Підприємство
CRM
ERP
Node.JS, .NET
1С:Підприємство
API, IPasS
Разработка Web Apps
1С:Підприємство Автоматизация
Аудит IT проектов
Интеграция 1С:Підприємство
Получайте наши информационные материалы:
Работаем на IT-рынке с 2008 года.
Наша миссия - упростить управление данными.
Copyright © 2008-2024 TQMsystems. Все права защищены. Privacy Policy | Terms of Service