Навіщо потрібні інноваційні парки? Інфраструктура та вартість житла в UNIT.City. Філософія нових офісних просторів. Як і навіщо будується UNIT.City, нам розповів Віталій Мельник, віце-президент з розвитку інноваційних парків UDP.
Девелоперська компанія UDP із партнерами розвиває інноваційний парк UNIT.City.
Віталій Мельник, віце-президент UDP, керівник напряму інноваційних парків в Україні (UNIT.City, UNIT.City Kharkiv, LvivTech.City), в інтерв'ю з Максимом Зосимом, CEO TQM Systems, показує, як влаштований UNIT.City зараз, і що чекає його та інші інноваційні парки України у майбутньому.
Новини, анонси, майстер-класи та ін. корисний контент для тих, кому важливо бути попереду та в курсі теми.
Содержание:
Віталій, давайте спершу дамо визначення терміна «інноваційні парки».
Інноваційні парки – це не класичний термін, це визначення, яке придумала наша команда, коли ми працювали над ідеєю, над концепцією інноваційного парку. І коли ми говоримо про інноваційний парк, то напевно доречно дати визначення з двох позицій. Перша – це з точки зору девелопменту. Це територія комплексної забудови, яка включає в себе різного формату об’єкти нерухомості з метою забезпечення необхідною інфраструктури, для того щоби була змога для резидентів інноваційного парку забезпечити всі свої потреби в форматі того, що ми говоримо: проживай, працюй, навчайся і відпочивай. Тому, з точки зору девелопменту, це архітектурний проект. Це проект, який базується на певних об’ємно-планувальних рішеннях, на певних ландшафтних рішеннях. Є звичайно ряд особливостей, є ряд таких специфічних рішень, про які можна розповідати. А якщо говорити про функцію інноваційного парку, то по суті це середовище, це екосистема, це замкнена екосистема.
Для кого, на кого це розраховано?
Наші інноваційні парки розраховані на, так би мовити, креативний чи ІТ-кластер – оце основна наша цільова аудиторія. І інноваційний парк якраз в своїй екосистемі побудований таким чином, щоби сприяти, бути каталізатором для розвитку креативних кластерів, ІТ-кластеру, для тих, скажімо так, високотехнологічних виробництв, чи наукоємних виробництв.
У чому його відмінність від звичайного бізнес-району, наприклад?
Тут якщо говорити про бізнес-район – це також широке досить поняття. Є бізнес-парки. Бізнес-парки – це певна кількість бізнес-центрів, які, як правило, зосереджуються або в центральній діловій частині, або за містом, куди люди приїжджають на роботу, попрацювали, і повернулися додому, чи на навчання, чи поїхали, значить, по інших своїх справах. Інноваційний парк же побудований по філософії, яка дозволяла би резидентам інноваційного парку перебувати тут 24/7, і задовольняти абсолютно всі свої життєві потреби.
Ще раз говорю, що в основі наших інноваційних парків стоїть філософія, яка базується на чотирьох ключових, значить, позиціях. Наші інноваційні парки повинні забезпечити можливість людям проживати повноцінно, працювати, навчатися і відпочивати. Тобто це комплексне забезпечення всіх потреб резидентів. Завдяки цьому, що ми даємо? Крім інших там економічних вигод, ми даємо людям такий безцінний ресурс, як час. Тому що кожен із нас витрачає, наприклад в Києві, близько години, для того щоби добратися від місця проживання до місця роботи. І з кожним днем ця ситуація стає складнішою. Так от, уявіть собі, якщо ми витрачаємо годину в день в одну сторону і в зворотну ще годину – то за тиждень ми витрачаємо 48 годин. 48 годин ми проводимо в транспорті.
Тут мається на увазі, що люди, які тут працюють, вони тут і живуть.
Да, базова логіка саме така. Коли ми розробляли концепцію, то ми передбачали, що люди, які тут працюють, матимуть можливість проживати в цій же локації. Саме тому одним із складових елементів інноваційного парку є житловий квартал. Чого, до прикладу, немає в тому самому бізнес-парку, чи там в промисловому, чи в індустріальному парку – там відсутня складова проживання.
Так, ми перебралися від теорії на практику. Ось ми на вулиці.
У серці UNIT-а.
Так, у серці UNIT-а?
Оце серце UNIT-а – це Main Plaza. Це буде центральна площа цього UNIT-а.
А вона зараз ще не закінчена?
На 40% реалізована. Вона буде в ту сторону, і, значить, ця частина бізнесова, то частина житлова. Якраз отут перетин потоків житло-бізнес.
Я чув, що ось тут була окрема історія про трубу.
Да, труба має свою окрему історію. Знаєте, коли ми починали ревіталізацію, реновацію цієї старої радянської промзони, в мене і в команди була ідея…
То був мотоциклетний завод?
Мотоциклетний завод, да. в мене і в команди була ідея – потрібно щось зберегти. От там в Європі буваєш на якихось, значить, об’єктах, і бачиш, як вони створюють із старих будівель, реконструюють і приводять так в порядок – залишають фасад, якісь елементи. Ми: моя команда, архітектори – ми декілька раз обійшли весь мотоциклетний завод, і зрозуміли, що тут нема що залишати. Тому що це виробнича зона, і ніхто не приділяв уваги ніякій абсолютно архітектурі. Тобто будували по функції – все криво, косо, в різні періоди часу, ніякої стилістики, нічого. Але дещо залишилося.
І звичайно, коли розглядали оцю територію, коли вже підійшли до будівництва, до цієї території – по центру UNIT-а стоїть така стара заводська труба. Якраз перша ідея – знесемо, як в National Geographic, направлений взрив. Бух, і труби нема. Але це був простий шлях. І на якійсь із таких от наших сесій креативних думали, що зробити з трубою можна. І прийшла ідея: «Слухайте, вона така от масивна, велика, в центрі всього проекту не даремно. Потрібно її залишити. Але якщо залишити – для якої функції?»
І от в ході роботи над тим, для якої функції, родилася ідея – створити, вірніше об’явити конкурс, і нехай митці дадуть свою пропозицію, що це може бути. В конкурсі взяли участь представники більше ніж 15 країн світу, і переможцем став такий архітектор, дизайнер, інсталятор Себастьян Кайт з Британії. Він запропонував ідею, згідно якої перетворити трубу в такий «Маяк інновацій». Ідея цього полягає в тому, що це індустріальне минуле, яке, значить, дає зв’язок між індустріальним минулим, між основою, землею, і майбутнім вверх через промінь, який випромінюють 6 потужних прожекторів. На той момент, це були найпотужніші прожектори, які вироблялися в світі, і вони встановлені на верхівці цього, значить, «Маяка інновацій».
І паралельно ми проходимо, всередині є…
Це друга штука, яку ми так само потім згенерували. Труба – вона всередині пустотіла, вона має всередині діаметр близько 6 метрів. Ми подумали: «Що ж там можна зробити?» Різні були так само ідеї.
І на якомусь етапі зробили (можливо тут краще «сказали»: «А давайте зробимо там купольний кінотеатр». В Україні є потужний, скажімо так, потужна компанія Front Pictures, яка якраз займається створенням оцих от 360-кінотеатрів, в них є маса проектів по всьому світу. І ми звернулися до них, що, дивіться, от в нас є така штука, є така ідея – що ви можете запропонувати? Вони зробили огляд і запропонували нам: «Давайте зробимо там повноцінний купольний кінотеатр 360, з правильним звуком, з правильним зображенням». І на сьогодні резиденти мають можливість зайти всередину труби оцим от містком-переходом.
І це поєднує дві будівлі.
Да, дві будівлі з’єднані містком-переходом. Всередині труби купольний кінотеатр, де є там промо-ролик UNIT-а, можливо багато хто бачив.
Я був, коли було це.
Да, це як UNIT не тільки тут, а UNIT з Ілоном Маском ми так само плануємо реалізувати на Марсі.
Далі ми ось зараз виходимо, і це теж одна з, наскільки я зрозумів, не найперший з'явився простір – ось цей амфітеатр?
Це напевно сама наша свіжа локація, яку ми відкрили в кінці травня-на початку червня цього року. І вона стала мегапопулярною в літній період часу. Тут проводилось «7 театрів за 7 днів». Вона була задіяна також в наших івентах, в U Tomorrow Summit. Була окрема сцена, окрема локація. А щоденно в теплий період часу на цьому газоні проводяться заняття з йоги. Тобто це така крута тема, куди підтягується будь-хто з бажаючих, в певний час назначений сюди мають можливість підійти і трошки розім’ятися від такої роботи офісної, щоби мати хорошу фізичну форму.
І екран тут транслюється.
Да, звичайно, тут є екран. Якщо говорити про технічну сторону – то, наприклад, звук з цього екрану може транслюватися через Bluetooth-канал, і використовуючи свої власні навушники ви можете дивитися і слухати, щоб нікому не заважати в той час, як хтось там займається чимось, іншими справами. Тобто в теплий період часу тут абсолютно все заповнене резидентами. Тому що наша філософія така, що людина має мати можливість виконувати свої бажання там: робочі, чи приватні, не лише в офісі, а на території. І для цього має сприяти абсолютно все, що ми тут створюємо. Це наш такий скверик.
Там є якась задумка про те, що він повинен у різні періоди різними кольорами бути у ландшафті.
Найважливіша його задумка – це що він має відтворити типове для України таке природнє середовище. Да, як ви бачите – калина і, значить, різні рослини, які тут висаджені – це типові для України рослини. Те, що ви говорите про в різний період часу різний колір рослинності – це наша Main Plaza, яка спроектована голландським ландшафтним архітектором. І якраз там філософія така, що ця Main Plaza складається з 9 того, що називається пентабокси. Кожен із них має певну філософію, і кожен із них в різний період пори року має різне забарвлення. Це побачимо тоді, коли ми вже повністю фіналізуємо нашу Main Plaza.
Тут теж окремий громадський простір з тенісом та…
Все про активність. Ми ж про мозок. В нас працюють талановиті люди, в нас працюють люди високоінтелектуальні – вони мають можливість грати в шахи на вулиці. А на вихідні сюди наші резиденти приходять з дітьми, і діти мають можливість батутами позайматися, отам от дитяча зона, вона схована якраз в рослинності. І звичайно спортивна частина. Для нас спорт – це не менш важливо, чим праця. Оскільки спортивна людина – вона високоефективна в усіх сферах свого життя.
У вас у Facebook ви нещодавно всією командою UFuture були у Каліфорнії. Наскільки я розумію, це робоча поїздка, переймання певного досвіду. Поділіться враженнями.
Тут потрібно сказати, що ми двічі на рік їздимо командою. Це ідея Василя Івановича Хмельницького, що команда повинна постійно навчатися і переймати найкращий досвід з тим, щоби його втілювати тут, в Україні, адаптуючи уже під наші українські реалії. Да, буквально в кінці жовтня ми побували з черговим нашим візитом в Кремнієву долину. В нас була насичена програма, яка базувалася на навчанні. Один день в нас навчання був в Берклі, де професори Берклі ділилися з нами світовими трендами: заглиблювалися в те, як працюють там венчурні фонди, ми говорили про те, куди рухається світ цифровізації, ми говорили про те, яке майбутнє там в логістики, і тому подібне. І решта днів ми провели в різних компаніях. До прикладу, ми були в SpaceX, ми були, значить, в ряді інших провідних компаній Кремнієвої долини, які створюють інноваційні продукти, які відомі на весь світ, деякі менш відомі.
До речі, було дуже приємно серед цих компаній також побувати в компаніях, які засновані українцями – це WePlay Esports. Дуже крута компанія, мене сильно вразила, про те, як хлопці від там комп’ютерного клубу на Осокорках за 18 років доросли до найпотужнішої компанії, яка займається організацією електронних ігор.
Тобто все, що пов’язано зі сферою геймінгу – це їхній бізнес. Вони організовують, вони транслюють контент на різні континенти. Це досить сильно набуває популярності в світі. До прикладу, на моменті, коли ми були в них в гостях, буквально за кілька днів закінчився чемпіонат світу по Dota. Призовий фонд складає 40 мільйонів доларів. Тобто це віртуальні ігри з абсолютно реальними, живими грошима.
І жарт нещодавно, який був в Інтернеті – команда, яка перемогла, на мою думку, перше місце було 18 мільйонів, каже: «Ми виграли це саме. Як у вас там, в офісі справи?»
У вас у пості два блоки є – це про таланти, і про SpaceX і ставлення Ілона Маска до віддаленої роботи. Розкажіть ці два блоки.
Для нас дуже важливо, для нас, як для девелопера, для компанії UDP дуже важливо зрозуміти тренд стосовно там віддаленої роботи. Тому що ще буквально там рік назад, коли почалися локдаун, пандемія, багато говорилось про те, що віддалена робота – це майбутнє. Google говорив про це, що ми всіх на віддалену роботу. Минув рік, той самий Google сказав: «Ні, віддалена робота – це не є дуже ефективно, тому ми переходимо на гібридну роботу». Тобто частково в офісах, частково на віддаленій роботі.
Цікавіше сказав сам Маск про це.
Да. А от коли ми вже побували, значить, в SpaceX, то на питання про те, яка робота майбутнього, вони чітко процитували Маска, який після місячного, значить, експерименту роботи віддалено сказав: «Це все, значить, повна ерунда. Ракети віддалено будувати неможливо, тому всі повертаємось в офіс». І от завод, 10 000 робітників – вони всі трудяться, значить, в офісі, в їхній там штаб-квартирі. І саме друге цікаве, що середній вік оцих інженерів і офісних співробітників – 29 років. Це для мене було відкриття. Тому що зазвичай тобі здається, що там науковці, які створюють щось, до прикладу, ракети, чи щось таке – це такі люди похилого віку, в халатах, такі серйозні, значить, там науковці. І коли ти бачиш оцих молодих інженерів, які абсолютно в різному одязі, таке враження, що вчора вони ще ввечері були на дискотеці, а сьогодні вони збирають чергову ступінь до Falcon 9, і це дуже сильно вражає. І звичайно такий дух можливий тільки при роботі в офісі. Неможливо це передати ні через, значить, Zoom, ні через будь-які інші способи відеоконференцій. Це можливо відчути і передати один одному лише перебуваючи в одному просторі фізично.
Зараз багато хто, особливо розробники, їх дуже важко повернути в офіс. Це проблема, з якою зіткнувся, мабуть, світ і Україна зокрема. А ваша стратегія конкретно - вона полягає в тому, щоб тут було і робоче середовище, і тут було середовище відпочинку та проживання. Ось ви зараз як інноваційний парк, яку робите ставку? Цей тренд повернеться, чи він повернеться лише у певних галузях?
Наше глибоке переконання – що робота в офісі більш ефективна, чим віддалена. Тепер що відбувається в світі? Наприклад, на наше питання в Берклі ми отримали відповідь: «Дослідження, яке провів інститут Берклі в рамках Кремнієвої долини, говорить про те, що 58% позицій може виконуватись віддалено. Тобто без втрати там ефективності може бути віддалено. З іншого боку, це є рішення власника бізнесу і менеджменту. Власники бізнесу дедалі стоять на позиції, що ефективність роботи в офісі – вона вища, ніж ефективність роботи за межами. В Америці ситуація така, що поки що там менеджмент, компанії, співробітники – вони дещо диктують свої правила власникам бізнесу, і вони перебувають в гібридній формі роботи. Хтось більше на віддаленій, хтось 50/50 – офіс/віддалена. Але такі компанії, як я вже сказав, SpaceX – вони все таки рухаються до роботи в офісі. Що відбувається в Україні? Наш UNIT.City – тут вакантність – нуль. Абсолютно всі робочі місця зайняті. Проте, що є також характерним – це те, що, до прикладу, якщо раніше компанія, маючи…
Я зараз переб'ю вас на ось цьому слові, тому що, з погляду вас, як девелопмента, ось будівлі та здачі в оренду цих приміщень - у вас, так, коефіцієнт нульової, ви здали всі місця. Але з погляду власників. Тобто там є компанія, вона орендує собі якесь приміщення, орендує там 20 робочих місць, 40 робочих місць – не важливо, якась кількість. Але зараз ці люди туди не ходять. Туди ходить там 3-4 особи, у яких, можливо, з певних причин, удома некомфортно працювати: собаки великі чи маленькі діти. І вони хочуть кудись потрапити. Але в решті це не працює. Ось ви зараз цей тренд аналізуєте з погляду того, скільки місць здано в оренду, або скільки фактично людей ходить туди?
Ми аналізуємо і те, і інше. Закінчу думку, яку я почав. От, до прикладу, якщо раніше компанія, яка складалася з 100 людей – вони орендували офіс умовно на 120 людей. Тому що вони передбачали зростання. Я зараз говорю про нашу цільову аудиторію. Ми говоримо про високотехнологічні прогресивні компанії, в яких є певна динаміка як на зростання, так і на скорочення. Так от раніше компанії орендували 120 робочих місць маючи 100 штатних співробітників. На сьогодні картинка трошки інакша – маючи 100 штатних співробітників компанія орендує 70-80 робочих місць. Перше. Другий тренд – це не прив’язані робочі місця. Це що означає? Це означає, що кожен день кожен співробітник може зайняти будь-яке робоче місце, яке для нього зручне в офісі. Це дає можливість оцієї от гнучкості – не забезпечувати 100 робочих місць на 100 штатних одиниць. Третє. Якщо говорити взагалі, в принципі, що таке офіс на сьогодні – якщо раніше, років 10 назад офіс був чітко структурований: кабінети, робочі місця, люди приходили, працювали, виконували функцію і йшли додому. То зараз офіс перетворюється на таке середовище, яке сприяє навчанню, обміну досвідом, адаптацією – це те, що неможна зробити дистанційно. Наприклад неможливо провести креативну сесію, або брейншторм дистанційно. Це можна лише коли команда знаходиться в одному місці, коли є фізичний контакт, коли оцей контакт на рівні емоцій, на рівні розуміння, жестів, і тому подібне. Тобто офіс трансформується в своїй суті, а ми, як девелопери, слідкуємо за тим, яким чином. Якщо, ще раз скажу, там років 10 назад офіс – це була чітка схема там: кабінети, open space, в кожного там керівника свій кабінет, к команди – або в open space, або, значить, десь в окремому кабінеті. То зараз частина офісу перетворюється в багатофункціональні простори: в лаунж-зони, в переговорні. Дуже, до речі, актуальна тема – це кількість «переговорок», як від мініатюрних, для того щоб провести там дзвінок, чи Skype call, закінчуючи «переговорками» на 4-6 людей. І ця кількість, порівняно з п’ятирічним минулим – вона суттєво зростає. Тобто відбувається трансформація офісу всередині.
У вас, як я розумію, саме в самому парку «переговорки» - це не власність компанії, це спільні зони, яка кожна компанія може легко забронювати?
На це питання відповідь – так. Але в нас є різного формату площі, скажімо так.
В нас є, в основному, три типи площі, які може орендувати будь-який бізнес. Перший – це, наприклад, корпоративний бізнес. Він орендує поверх, два, будівлю чи півбудівлі, і ми робимо планування під його вимоги – саме так, як це потрібно конкретному бізнесу. Це варіант перший. Варіант другий – ви маленька компанія, ви орендуєте у нас маленький кабінет і всі сервіси на периметрі: «переговорка», значить, фуршет, кімната для презентацій, і тому подібне – це як сервіс. І третя функція – це стандартний коворкінг. Коли ви можете прийти, орендувати вільне робоче місце, не прив’язане. Решту сервісів отримати за додаткову плату, або це входить в пакет – на різних умовах там якась певна кількість часу можлива безкоштовно. Тому ми досить гнучко до цього відносимося.
Ми коли розробляли ідею, концепцію планування наших приміщень, мі закладали ключову функцію – це гнучкість. Тому що ми – проект великий, проект об’ємний, проект на 10 плюс років. Як зміниться ситуація на ринку за 10 плюс років в супервисокодинамічній сфері – ІТ, те, що ми говоримо, креативний кластер – ніхто не міг прогнозувати. Тому в основу проекту ми заклали гнучкість. І зараз ми адаптуємось. Ми гнучкі як на рівні квартальної забудови, ми гнучкі на рівні конкретних планувальних рішень в будівлях, і ми гнучкі в плануванні зовнішньої території – landscape, і тому подібне. У нас є принципи, по яким ми це робимо, але гнучкість – це основне.
Ми бачимо, що на вулицях, і ось тут, ось тут – вуличне кафе. Є ще основне кафе, здається, з контейнерів зроблене.
UNIT.Cafe – це наше перше кафе, яке ми побудували, скажімо так, на UNIT.City. І воно зроблене зі справжніх морських контейнерів. Ідея була яка? Це був 2016-й рік, якраз тоді в світі був такий тренд – будівництво, значить, з контейнерів, підконтейнерів. І ми вирішили: «Давай купимо, значить, контейнери, вони ж недорогі. Зробимо з нього кафе. відповідно, значить, і вторинна переробка сировини – закриємо питання. І питання того, що ми тренд підтримуємо. І взагалі класно має получитися. І напевно недорого. Це ж кафе – це ж контейнери морські». По факту получилося складно, тому що конструктивно складно. Відповідно дорого, тому що не розрахували на початку ці речі. Але один плюс – те, що получилось реально круто, красиво і функціонально.
Наступним топіком у вас у пості це: "Діджіталізація - це новий чорний". Поясніть.
Там, в Кремнієвій долині ти відчуваєш, наскільки компанії трансформувалися і перейшли в цифру, те що називається, да. Я вже сказав, що ми часто буваємо в Кремнієвій долині, але через локдаун ми там не були два роки, і це суттєво відчутно. Хоча є інша сторона медалі. Наприклад, класичний бізнес: готельний, ресторанний – він не дуже швидко інтегрує сервісні оці от діджитальні функції. Наприклад, питання: «Чи можна розрахуватися GPay або Apple Pay» інколи викликає подив і запит, про що йде мова. Ти не можеш там в Fairmont в Сан-Франциско забронювати готель, або розрахувати на reception за допомогою Apple Pay або GPay. Хоча там через пару миль сидить компанія, яка створює ці всі сервіси. Тому в компаніях діджиталізація, вона є таким супертрендом. Всі розуміють, що дані – це нове «чорне золото». Тому що маючи велику кількість того, що називається Big Data при правильних алгоритмах опрацювання можна отримати ту інформацію, яка дає можливість бути більш ефективним, або дає можливість реалізувати свою продукцію більш якісно. Тому всі процеси, всі компанії стараються перетворити в цифру. З іншого боку, отримуючи дані за допомогою цифри, ти маєш абсолютно достовірну аналітику, на базі чого ти можеш приймати правильні, вивірені рішення. От тому тренд на цифровізацію як внутрішніх бізнес-процесів, так і надання певних послуг – він там очевидний в самих таких просунутих компаніях.
І тут відразу питання, тому що паралельно ми робимо у вас проект з диджиталізації – а яка у вас довгострокова стратегія всередині вашої компанії? Чи користуватиметеся там нейромережами, чи накопичуватимете якусь Big Data для подальшого аналізу? Тобто як ось на рівні компанії-девелопера, що зараз першочергове, там, у горизонті кількох років, там далеко, напевно, немає сенсу загадувати, ви плануєте зробити?
Ми прийняли рішення про те, що треба переходити в цифру. В кінці 2019 року ми чітко зрозуміли – туди потрібно рухатися. І от локдаун нам пішов на руку, тому що деякі процеси, які ми планували собі на 20-й рік, ми їх там виконали за місяць. Ми використовуємо різні сервіси, які доступні в Україні для того, щоби зменшити паперовий документообіг, наприклад, для того, щоби зменшити, перевести комунікацію з нашими контрагентами, партнерами в цифрову площину, і, знову ж таки, зменшити оцей от, що називається людський фактор. Якщо говорити про стратегію на найближчі там два роки – да, ми плануємо повністю перевести всі бізнес-процеси в цифрове середовище. В нас на сьогодні ми напевно зробили це відсотків на 60-70. Але питання в тому, що це можна робити в різний спосіб. І в той спосіб, в який ми зробили зараз, на базі того програмного забезпечення, яким ми це почали виконувати – я розумію, що це не найефективніший шлях. Вже на ринку появилися нові продукти, які там за рік-два вони суттєво вдосконалилися. І в стратегічному плані бажано перейти на ці нові продукти. Тобто існуючі процеси, які вже оцифровані, ми будемо переводити в інший цифровий продукт, який дасть нам можливість більш швидше, оперативніше це робити.
Зараз ви сказали про ваші внутрішні процеси. Але стосовно вас у вас дуже багато даних зовнішніх процесів: це як зайняті території, де їх, скільки людей проживає. Ось про зовнішні процеси – які у вас плани щодо використання якихось даних?
Скажу ще такий маленький нюанс, що є внутрішні процеси компаній – це одна частина. Друга частина – це зовнішні процеси з підрядниками, з партнерами. І вони також потребують цифровізації. Тому що процесів всередині компанії суттєво менше, чим процесів із зовнішніми контрагентами. І от втрати між нами і контрагентами можуть бути навіть більші. Тому ми тут так само рухаємося, ми застосовуємо, наприклад, для проектування BIM 360 – це такий програмний комплекс, який дозволяє створити цифрового двійника будь-якого архітектурного об’єкту. Він суттєво скорочує процес проектування, він підвищує ефективність там, колізії, значить, майже нульові. При цьому відходи при будівництві – вони абсолютно там суттєво скорочуються так само. Тобто напрямків цифровізації дуже багато. Те питання, яке ви задали стосовно інноваційних парків – зрозуміло, що такий, скажімо так, об’ємний проект, він мусить бути покладений на певну цифрову основу.
В UNIT.City по завершенню буде близько 20-30 тисяч робочих місць, близько 6 тисяч мешканців.
Добавте сюди гостей, добавте сюди кількість транспорту, який буде, значить, заїжджати на підземні дворівневі паркінги, які будуть під всім UNIT-ом, і цим потрібно всім управляти.
Зараз в UNIT.City команда, яка займається і відповідає за управління UNIT.City, тут потрібно сказати, що інноваційний парк управляється трьома командами. Перша команда – це девелопмент, яка створює концепцію, архітектуру і все, що зв’язано з реалізацією. І це команда, яку очолюю я. Є команда, яка відповідає за створення екосистеми, за те, як функціонує UNIT.City, які резиденти – і це інша команда. І третя команда – це яка відповідає за сервісні функції. Для того, щоби кожен резидент відчував себе комфортно, починаючи від там чистоти на території, закінчуючи чистотою чи наявністю кави і серветок у вас в офісі. Тому для того, щоби це було ефективно - звичайно тут є маса різних датчиків, які виконують дві ключові функції. Частину цієї інформації ми отримуємо як девелопер, для того щоби робити висновки і покращувати наші наступні проекти. Друга, значить, частина – ці датчики збирають інформацію, яка буде корисна для кожного з резидентів.
Наведіть приклади, яку інформацію ви збираєте?
Наприклад, ми рахуємо кількість машин, ми рахуємо частоту заїзду, ми рахуємо час і піки навантаження на нашу інфраструктуру там інженерну, і тому подібне, робимо висновки, порівнюємо нашу гіпотезу, те, що ми закладали в плани, з тим, що фактично отримуємо. Оце ті дані, якими користуємося ми.
А температура, переміщення людей у приміщеннях – це теж трекається?
Ми не трекаємо конкретно в приміщеннях. Але вхід-вихід людей, звичайно, ми трекаємо його. Це, як я вже сказав, це нагрузка на приміщення – скільки людей заходить, скільки виходить, яка кількість відвідувачів в конкретній будівлі перебуває. Тому що проекти, наприклад, по воздухообміну – вони проектуються по певним ДБН-івським нормам. Але фактична кількість людей зазвичай більша – те, що ми вже зараз бачимо вже по своїх датчиках. Інколи буває так, що кількість людей там в переговорці суттєво більша від проектної, і люди відчувають певний дискомфорт. У них складається враження, що це хтось щось неякісно запроектував. Насправді це тому, що їхня кількість в конкретній переговорці суттєво більша, чим це по нормах.
Тут потрібно сказати, що кожна наша будівля в усіх наших інноваційних парках – ми проектуємо і будуємо по «зелених стандартах». Ми дотримуємося двох «зелених стандартів». В базі, це американський стандарт LEED, і на сьогодні на території UNIT-а у нас 4 будівлі сертифіковані по LEED стандарту.
Деталізуй, що це? Не всі знають, що це.
LEED стандарт – це стандарт, який випустив американський Інститут зеленого будівництва, і він регулює ключові параметри будівлі в частині енергоефективності, екологічності, це такі дві основні групи, і супроводжується це на всьому етапі реалізації проекту від ідеї. Тобто от ви створили проект – ви маєте провести там енергомоделювання, ви маєте здійснити певний аналіз стороннім сертифікованим консультантом на те, наскільки ваш проект відповідає базовим потребам в енергоспоживанні, в екологічності, і ряд інших параметрів. Коли ви починаєте будівництво – прописаний процес будівництва, як ви працюєте з відходами, як ви працюєте зі споживанням води, електрики, який вплив здійснює будівництво того чи іншого об’єкта на зовнішнє середовище – це все моніториться на протязі періоду будівництва. І коли ви завершуєте будівництво, на базі виконавчої документації по факту того, що збудовано, тому що може бути спроектовано одне, а побудоване інше. Ми такого не робимо, але для того, щоби навіть виключити цей фактор, по факту будівництва здійснюється фінальний комісінг, і по факту, по результатах цього будівлі присвоюється той чи інший рівень «зеленого сертифікату», або не присвоюється, якщо ти не отримав певну кількість балів.
Є орган, який це перевіряє?
Основні процеси перевіряються в Штатах, відправляється туди інформація, яку ми передаємо сертифікованому спеціалісту. Ми працюємо там з двома ключовими компаніями в Україні, які надають цей сервіс. До речі, коли ми починали, в Україні не було жодної компанії, яка надавала LEED сертифікацію. Тоді ми працювали з Московським офісом GLL. На сьогодні вже в Україні є і не одна компанія, яка надає такі сервіси. Є спеціалісти, які сертифіковані, які отримали, значить, пройшли навчання, отримали сертифікат. І вони супроводжують наш проект від початку до кінця, як сторонній консультант, як сторонній, значить, спеціаліст. Але висновок дає, значить, комісія безпосередньо в цьому американському Інституті зеленого будівництва. Це перший стандарт.
І другий стандарт – це BREEAM, це британський стандарт, який ми використовуємо при сертифікації наших житлових об’єктів. Тобто це говорить про те, що ми відходимо від стандартної класифікації, наприклад там «Офіс класу «А», «В», чи там «А+», «В+». Ми говоримо по міжнародних стандартах.
А чому ви два використовуєте? Один із них не покриває якийсь функціонал?
Тому що в світі ці два стандарти такі найбільш розповсюджені. І американський стандарт LEED – він спрямований в більшості на офісну нерухомість, це перше. Друге – він сертифікує будівлі тих компаній, які, умовно кажучи, є нашою цільовою аудиторією. Це там ІТ-кластер, креативні компанії, інноваційні. BREEAM – це та сертифікація, яка розповсюджена більше в Європі. І коли ми порівнювали, по якій системі сертифікувати житло – ми зрозуміли, що BREEAM більше адаптований для сертифікації житла. Там більше акцент якраз на ті речі, які використовуються в житловій забудові, а в LEED – більш упор на те, що використовується в офісній частині. Тому ми прийняли таке от рішення, що BREEAM – на житло, LEED – на офісну частину.
Окей. Ми, коли говорили про логістику ось транспортну, у вас у пості теж є, що логістику чекає у найближчі 3-5 років якесь вибухове зростання. Що має там статися, на вашу думку?
Коли ви перебуваєте у Сан-Франциско, перше – вас сильно вражає кількість, значить, пілотних автомобілів, які тестують систему авто пілотування. Ти буквально на кожному перехресті з ними перетинаєшся. Це така машина, схожа трошки на НЛО – обвішана масою датчиків, де сидить два експерти всередині. Вони абсолютно не керують машиною, вони просто там на випадок якоїсь надзвичайної ситуації. І ці машини збирають дані, для того щоби вже в найближчому майбутньому запустити абсолютно автономний автопілот-таксі, і що найважливіше – абсолютно автономне перевезення вантажів. І оце буде колосальний прорив. От уявіть собі, що за кермом будь-якого грузового автомобіля не потрібно щоб була людина. Це переворот, значить, в цій сфері. Чому? Тому що їй не потрібно відпочивати. А як ми знаємо, будь-які, значить, перевезення – вони строго нормовані. Є кількість часу скільки людина може бути за кермом, і кількість часу скільки вона обов’язково повинна відпочивати. І кожна хвилина простою вантажівки з вантажем, чи без – це втрати. Тепер, коли буде автопілот – цього не потрібно, машина постійно може перебувати в русі, за виключенням погрузки/розгрузки. Перше. Друге – кількість ДТП суттєво знизиться. І маса факторів, які зроблять оці от грузоперевезення суттєво ефективнішими.
На сьогодні, до речі, ми живемо в період логістичної кризи, як ми знаємо. Там проблема доставки, або вартості доставки контейнерів з Китаю в Європу – вона колосальна, і це відчуваємо ми, як девелопери. Тому що час поставки матеріалів з Європи, чи з Азії, чи з інших країн – він суттєвий. Інколи він сягає там 3-5 місяців, чого раніше не було. Тому, з одного боку, проблема…
Чому так сталося? Це змінилося за останні кілька років?
Це змінилося в час локдауну. Перша проблема – це відсутність банально робочих там: водіїв вантажівок, водіїв, значить, контейнерних навантажувачів, і тому подібне. Тому що зазвичай це були люди з інших країн. Но, як ви знаєте, там в Британії проблема зі збором урожаю, тому що немає українських робочих рук.
В Британии проблеммы со збором урожая
Там вони взагалі мають 40% нестачі.
Абсолютно. Власне тому і немає, значить, робочих рук в логістиці. Це одна проблема. Інша проблема пов’язана там обмеженнями, які були спричинені внаслідок того, що були зупинені виробництва, а час на відновлення виробництва – він має певний лаг, а попит виростає миттєво. І внаслідок цього сталися от такі от логістичні проблеми. Так от, з одного боку – логістичні проблеми, з іншого боку – суттєве нарощення автономності, значить, автомобілів. Він говорить про те, що в найближчий час нас чекають суттєві зміни і, так би мовити, революція якраз саме в сфері логістики. Зрозуміло, що зараз мова йде не про Україну. Мова йде про, значить, більш розвинені країни. Тому що для автономних автомобілів має бути певна інфраструктура. Але тренд звідти, він поступово буде трансльований на інші країни.
Спираючись на цей тренд, як ви плануєте паркінги? Я наведу приклад, тому що часто ми тут буваємо, у нас є там і інтерв'ю тут деякі, і з кількома компаніями ми працюємо. І тут постає питання. Буквально кілька місяців тому я приїжджав сюди – неможливо стати на паркінг, все зайняте. Сьогодні я приїхав – з'явився вже шлагбаум. За карткою, я не знаю, платною/не платною, мабуть, платне паркування з'явилося. Вирішується проблема, бо, мабуть, це проблема – тобто сюди неможливо було потрапити. А ви кажете, зараз з'являться підземні паркінги. З якого розрахунку ви робите, берете цифри? Тобто це на кожного автомобілем, це ви прогнозуєте, що люди перестануть їздити на власних автомобілях, і будуть користуватися громадським? Ось як там, яка зараз пропорція, коли це плануєте?
Це таке об’ємне і колосальне питання, і я би тут поділив на декілька частин. Перше, що відбувається з паркінгами в UNIT.City, і як ми це плануємо.
Коли ми розробляли концепцію UNIT.City – ми чітко сказали, що це територія для людей.
Тому всі автомобілі ми, умовно кажучи, направляємо в підземні паркінги. UNIT-ом в усіх частинах будуть дворівневі підземні паркінги. Це колосальні капітальні вкладення. Не кожен девелопер/інвестор йде на такі речі. Але якщо ми говоримо про масштабний проект, який будується на десятиліття, і ми говоримо про комфорт, ми говоримо про певний рівень – то це ми зрозуміли, що це обов’язкова річ.
Чому у нас сьогодні, чи там вчора була проблема з паркінгами, сьогодні її нема? UNIT – як живий організм, він розвивається. В нас постійно змінюються, значить, локації: ми відкриваємо будівлі, в якихось частинах ми здійснюємо ремонт старих мереж – те, що безпосередньо відбувається зараз в частині паркінгу. І кількість паркінгів, вона варіюється. В нас є чіткий базовий розрахунок, скільки паркінгів має бути, значить, на території UNIT-а. До прикладу скажу, що згідно ДБН-ів має бути один паркінг на 100 квадратних метрів офісної площі. В нас цей показник, значить, більший суттєво. Ми брали розрахунок – близько 80 метрів на одну машину. Чи буде достатньо цих паркомісць на кількість автомобілів, якими будуть користуватися резиденти і гості? Думаю, що недостатньо. Тому що Україна вибивається з ряду трендів європейських і світових, де чіткий напрямок на де автомобілізацію, де люди відмовляються від приватних автомобілів в угоду каршерінгу, в угоду публічному транспорту. Цьому сприяє і інфраструктура, цьому сприяє політика держави, чи конкретного міста. То в Києві зворотна реакція – у нас, як тільки є можливість, людина купляє автомобіль. Як тільки була можливість купити «євробляхи» – всі на останні кошти покупляли ці «євробляхи», розумієте? І в нас перенасиченість автотранспорту. Проте ми в UNIT-і дивимось на це питання з точки зору, що правильно, і куди потрібно рухатись.
Так от, правильно – це не приватний автомобіль. Правильно – це каршерінг. Правильно – це публічний транспорт. Тому на сьогодні в UNIT-і є Shuttle Bus-и, які доставляють резидентів з UNIT-у до найближчих станцій метро. Тому на сьогодні в UNIT-і є сервіс U.Go, який дозволяє резидентам UNIT-у взяти в оренду електромобіль – дві години безкоштовно, а потім потрібно платити. Тобто ми стимулюємо наших резидентів використовувати спільний транспорт. В нас є там функція в UNIT-у, чат в «Телеграмі»: «Їду до UNIT-у», коли резидент може, значить, звернутися до громади, і мати можливість долучитися до одного автомобіля – приїхати, значить, на UNIT.
Ми точно не створюємо максимально комфортні умови для автомобілістів.
Тому питання, воно таке пограничне. Ми точно, скажімо так, не створюємо максимально комфортні умови для автомобілістів. Чому? Тому що створити їх неможливо. Як тільки ви створюєте в системі міста зручність для автомобілістів – кількість машин суттєво зростає. Для прикладу скажу такий, значить, момент: Лос-Анжелес – найбільше місто по території в світі. Лос-Анжелес – це колосальна кількість багаторівневих розв’язок. Там постійні затори колосальні. І їхній документ, який вони прийняли декілька років назад стосовно стратегії розвитку в частині транспорту – це був перший документ в історії, коли на розвиток і розбудову дорожньої системи було виділено 0, і колосальна кількість грошей, це десятки мільярдів, на розвиток публічного транспорту. Це єдиний правильний напрямок для боротьби з заторами на наших дорогах.
UNIT.City вместе с BMW и "МІНІ Україна" объявили о запуске пилотного проекта аренды электромобилей U.Go
Пара питань до цієї теми. Правильно я розумію – біля UNIT Cafe саме стоїть паркінг, де…
Для «зелених». Біля UNIT Cafe стоїть паркінг, де U.Go – наші, значить, прокатні автомобілі. І та сама парковка забезпечена, значить, необхідною кількістю електричних зарядок. І вона виключно для електромобілів. Так само в нас на UNIT-і ми були перші з тих, де була відкрита локація для Nextbike – це прокат велосипедів, значить, який зараз в місті сильно вже набув розповсюдження. І звичайно ми створюємо умови для мікромобільного транспорту. Тобто ми заохочуємо альтернативні види логістики, скажімо так.
Друге питання – ви згадали, що розрахунок паркомісць ведеться на площу оренди офісних приміщень.
На площу офісів.
Офісів.
Да.
А що відносно житла.
Житла?
Так.
Це так само прописано все в ДБН-ах. Є певний коефіцієнт на одну кімнату, квартиру двокімнатну, трикімнатну – це, значить…
Які там коеффіцієнти?
Дивіться, в середньому получается на одну кімнату це близько одна машина. На дво/трикімнатну – це півтори машини. В нас в середньому, ми в середньому зробили, незалежно від того, скільки, значить, одна/дво/трикімнатна – ми зробили 1.1 коефіцієнт, і 1.1 до кількості квартир.
Яка потреба в Україні у таких парках і, в принципі, у світі?
Я не готовий сказати, яка потреба в Україні в кількості чи якомусь там виразі в кількісному. Але з точки зору місця, яке сприяє трансформації, структурній трансформації економіки України – потреба його очевидна. Тому що саме в цій локації відбувається розвиток інноваційного кластеру, розвиток креативного кластеру, розвиток високотехнологічного кластеру. Ми всі знаємо, що Україна – така досить сировинно-орієнтована країна, і це точно не робить нас конкурентами на світовій карті.
Лише високотехнологічні виробництва, які мають додану вартість, які створюють високу додану вартість, можуть робити Україну конкурентною. Значить, ідея створення інноваційного парку також полягала в тому, що потрібно створити місце, як б з одного боку сприяло структурній трансформації економіки України, з іншого боку давало можливість людям заробляти гроші. Тому що, наприклад, коли ти будуєш житловий квартал, або будуєш торговий центр – це лише місце, де люди витрачають свої кошти. І якщо дивитися на філософію, на ідею глобально, то сьогодні – таких два основних напрямки. Це створення індустріальних парків, таким чином підтримка підприємництва, підтримка виробництва, і створення інноваційних парків. Це вже про високотехнологічне, про наукоємне виробництво, про ІТ-технології, тобто про інновації. І безумовно, інноваційні парки потрібні Україні.
Якщо ми хочемо бути конкурентоспроможними в масштабах світу – ми маємо робити ставку на виробництва, які дають максимальну додану вартість, а це високі технології. Всі ми знаємо, що продукти, створені ІТ-шниками, мають найбільшу додану вартість. Екосистема інноваційного парку дає можливість бути от резидентам більш ефективними, дає можливість суттєво зростати. І екосистема якраз тим і характеризується, що коли компанія знаходиться в межах екосистеми – вона росте значно швидше, ніж така сама компанія за периметром екосистеми.
Ми якраз на тлі будівництва. У чому різниця між, є індустріальні парки – у чому різниця?
Індустріальний парк – це, умовно кажучи, інфраструктура для розвитку виробництв.
Прямо виробництво…
Прямо виробництв, да. Це виробничі приміщення, цеха різного формату… І все. Офіси і виробництво.
У нас зараз запустився, Василь Іванович, здається, у Білій Церкві…
В Білій Церкві, да. Він вже там давно запустився, і в нас вже декілька виробництв там функціонує. Іще раз говорю – це якраз ідея підтримки і створення виробництв. Інноваційний парк – це зовсім про інше.
Наступне питання – як інноваційний парк ось… Ось ви розповіли багато про внутрішнє. Але він вписується зазвичай у якусь міську, якщо це місто, у місті – в якусь міську інфраструктуру. У момент цього вписання ви аналізуєте, чи достатньо цієї інфраструктури? Чи взаємодієте ви з якимись органами, які цим керують?
Створення будь-якого об’єкту в місті, чи там в містечку, чи в селі – воно регульовано містобудівним законодавством. Коли ви розвиваєте проект в Києві, і те, через що проходив наш UNIT.City – ми робили, був розроблений детальний план території, який охоплював не лише територію UNIT.City, а більше 90 гектар території по периметру UNIT.City. Значить границя цієї території визначається «Київгенпланом», і всі учасники цієї території, вони мають спільно розробити своє бачення розвитку конкретної території, узгодити це з «Київгенпланом». Все нормується, все стандартизується, потім це виноситься на публічні слухання, проходять публічні слухання і затверджується детальний план території. В нашому випадку це було більше 90 гектар, ще раз повторюсь. UNIT.City займає майже 25 гектар. Тобто лише там менше третини – це був UNIT.City, решта – це прилегла територія. І тут відбувається аналіз на предмет соціальної інфраструктури: достатності садочків, шкіл; на предмет інженерної інфраструктури: точки підключення до ключових інженерних мереж – вода, каналізація, електрика. Наявність цих ресурсів – це окреме питання. Тому що частина ресурсів – це надається монополістами, такими як «Київенерго», частина ресурсів надається комунальними підприємствами – «Київводоканал». І тут по кожному з напрямків є проекти, які стикують існуючу інфраструктуру з, до прикладу, UNIT.City.
І в кожному з цих проектів йде мова про розбудову.
Для того щоби отримати певну потужність – необхідно розбудувати прилеглі трансформаторні підстанції.
Не лише внутрішні, а й виходять зовнішні, бо…
Звичайно. Ви, якщо поїдете по периметру UNIT-у, то побачите, яка колосальна кількість робіт здійснюється зовнішніми мережами. Тому що, наприклад, щоб отримати тепло – ми повинні зробити модернізацію районної котельні «Молодь», ми повинні проложити нові, значить, підвідні мережі від «Молоді» до нашого UNIT.City. Для того щоб підключитися до електричних мереж – ми повинні переложити повністю кабельну лінію і зробити реконструкцію, певні там види робіт на підстанції «Мотоциклетна». Для того щоби підключитися до води, каналізації – так само
Тобто це колосальні інфраструктурні інвестиції, які здійснюємо ми, як інвестор, у розвиток цих інженерних мереж.
Яка, на вашу думку, зараз… Тобто, це певна замкнута інфраструктура в собі. За ідеєю, людина може ось у це мікромісто потрапити, і, в принципі, їй більше нікуди не треба. Єдине, я у вас почув, що ви аналізуєте навколишню територію на предмет лікарень та дитячих садків. Чи не планується таких сервісів?
Я скажу, що ми аналізуємо не тільки больницы, дитячі садки. Абсолютно все середовище аналізується. В UNIT-і буде і школа, яку ми вже почали будувати, і ми про це говорили. В нас, значить, в 2023-му році буде відкриття школи. І вже там діти у вересні 23-го року зможуть зайти в перший клас в нашу школу. В нас буде садочок на території UNIT-у, тому що це повноцінна інфраструктура. Я б не говорив про замкнену, бо замкнена має такий дещо негативний окрас, наче туди не можна попасти. Я би говорив про комплексну інфраструктуру, яка задовольняє абсолютно всіх резидентів.
Самодостатня.
Самодостатня – абсолютно вірно. Самодостатню інфраструктуру. Звичайно ми аналізували, звичайно є частина, скажімо так, речей, які ми здійснюємо з містом – наприклад, зміна транспортної логістики, зміна в публічному транспорті. Тому що коли буде реалізований UNIT – потік людей в UNIT від станції метро, він буде колосальний. Для цього ніякий Shuttle Bus не справиться. Тут потрібно щоби це був публічний транспорт – або, значить, тролейбус. Ведемо перемовини з «Київпастрансом», вони, значить, розуміють цю нашу потребу, і активно долучені до цього процесу. Тобто багато речей, які ми разом з містом вирішуємо, щоби цей проект був максимально ефективно вписаний в загальноміську інфраструктуру. Також є інше питання з точки зору архітектурних рішень…
Ми зупинимося на питанні архітектурних рішень. І просто важливе питання – коли потрапляєш у UNIT.City – ти начебто потрапляєш до якогось нового міста. Ось ти виходиш за рамки, а там цей класичний наш тролейбус. Ось ви зараз із «Київпастрансом» вирішуєте це питання. Мається на увазі не лише маршрути, а й нова техніка, яка возитиме, чи це просто маршрути? Тому що ми, виходить, повинні в якийсь оазис цивілізації потрапити на тому самому тролейбусі.
Звичайно, ми виражаємо своє бажання, щоб місто закупило правильні тролейбуси. І саме цікаве, що в Україні виробляються правильні тролейбуси. Там у Львові виробляються абсолютно сучасні, якісні, комфортні тролейбуси. Але оскільки це бюджет міста – то рішення приймати їм. Ми свої побажання їм формулюємо. Сподіваємось, що наші побажання співпадуть з їхнім баченням, і тролейбуси будуть сучасного рівня, звичайно.
Повернімося до архітектури – як проектується це все?
Да, архітектура для нас дуже важлива.
Для нас важлива і архітектура, і концепція території в принципі.
В нас задача наступна – ми маємо створити архітектуру, яка буде привабливою десятиліттями. З одного боку ми балансуємо між трендами і між класичними якимись речами. Тому що, як відомо, трендова архітектура – вона має короткий час життя, і вже через 5-6 років вона, скажімо так, надоїдає, і люди хочуть чогось іншого. В основі нашого UNIT-а є людина. Для цього ми робимо місто, або місцевість, яка базується на площах, на вуличних площах. Тобто UNIT, з одного боку – це місце площ. В нас буде ряд, близько 7 ключових площ з різним функціональним призначенням, з різним, абсолютно різним, значить, ландшафтним дизайном, для того щоби людям було цікаво. Тому що кожен із нас, коли проходить якесь нове, круте місце – на другий раз воно вже менш привабливе, на третій менше. Через два роки тобі вже й не цікаво. І от це та задача, з якою ми так само працюємо – ми стараємося, щоби це різноманіття, воно забезпечувало інтерес на багато років або десятиліть вперед, це перше.
Друге – звичайно працюємо з якісною архітектурою. Концепція UNIT.City була розроблена нашою командою спільно з архітектурною студією APA Wojciechowski – це колеги з Варшави. Це компанія, одна, напевно, з найпотужніших польських архітектурних студій. Ми задоволені нашою спільною роботою, і частина будівель, які на центральній площі – це їхній проект. Але як ми працюємо? Концепцію ми створили, значить, разом з колегами з Польщі. Концепція, в базі якої є гнучкість. Над кожною окремою будівлею ми працюємо вже індивідуально, долучаючи, і віддаючи перевагу нашим українським архітекторам. Тому що вже на сьогодні є багато спеціалістів, які здійснюють якісні проекти, і з точки зору зовнішнього вигляду, і з точки зору функціонального вигляду. Є частина будівель, які спроектовані молодими архітекторами, на той час, коли, значить, вони створювали ці проекти. Ми хочемо створити, з одного боку унікальність, з іншого боку різноманіття, для того щоби людям, резидентам завжди було приємно тут перебувати. І ми дуже скрупульозно відносимося не лише до кожного метру квадратного нерухомості, а й до кожного метру квадратного території.
Ми багато уваги приділяємо тому, як організована територія, як створений ландшафтний дизайн, наскільки він функціональний, наскільки він довговічний, які функції може виконувати та, чи інша територія протягом сезону, протягом робочого тижня – над цим працює команда. І перед початком роботи над конкретною локацією ми розглядаємо цю територію з різних кутів зору.
Ми розглядаємо цю територію з різних кутів зору.
Тому багато уваги приділяється тому, щоби це було і приємно, і зручно, і функціонально, і довговічно, і зі всіх сторін кайфово.
Ось ми торкнулися теми щодо вартості і того, як використовуються засоби всередині інноваційного парку. Тут будується житло – яка вартість саме там квадратного метра, чи можливо там якась інша модель?
На сьогодні вартість житла, якщо не помиляюсь, від 2 200 доларів за метр квадратний.
Це по всіх територіях?
Це в нас, це наш житловий квартал.
Якщо вийти за територію, яка вартість житла буде у сусідніх будівлях?
Напевно від 1 500 – 1 400.
Мені здається, ось мене, коли я слухаю, ось порівнював ці вартості, мене цікавило саме подивитися квартиру тут – мене не залишає певна думка такого, грубе буде слово – лицемірство. Чи не робиться ось це все, вся ця інфраструктура, щоб продати квадратний метр житла потім дорожче на 50% від загального?
Це не є філософією, або ми не робили ніколи на це ставку, щоби продати потім житло. Більше того скажу, що така вартість житла, яка є на сьогодні – ми не очікували там в той період часу, який ми маємо на сьогодні. Ми розуміли, що це може бути тоді, коли проект уже буде реалізований хоча би на 50%. Але сьогодні проект реалізований на 10%, 10-12%, і ми маємо вже таку додану вартість. Зрозуміло, що ця вартість регулюється ринком. Це не тому, що ми придумали собі вартість метра квадратного, і пробуємо комусь щось продати. Це ринок купляє за таку ціну, а відповідно ми маємо можливість її піднімати. І звичайно саме тому, що працює екосистема, саме тому, що ми робимо комплексну забудову, саме тому, що ми маємо бренд, що ми, значить, робимо правильні продукти, ми відповідаємо за свої, значить, слова, обіцянки.
І людина, купуючи, незалежно це житло, чи це комерційна нерухомість, у нас – вона чітко розуміє, чим вона буде володіти.
А чи працює інфраструктура, чи це все-таки ставка була в те, що це IT-шники? Тому що IT-шники, загалом, у них середній рівень доходу набагато вищий, ніж взагалі по ринку.
Звичайно, ми розраховували, і наша цільова аудиторія – це є такий, умовно кажучи, типовий там робітник ІТ-кластеру. Але якщо подивитися структуру тих, хто купляє – то 40% не мають відношення до ІТ. Ще раз, це працює ринок. В нас немає якихось там правил, що не продаємо тим, чи не продаємо цим. У нас є певні правила, які обмежують кількість квартир там в одні руки. І все-таки ми віддаємо перевагу там нашим резидентам – вони мають право першого доступу, і ряд інших речей. Але це не тому, що купляють тільки ІТ-шники.
А хто ось ці 40% ще? Якщо є якийсь когортний аналіз якийсь.
Частина з них – це інвестори, які інвестують в квартири з метою бізнесу: або здачу в оренду майбутню, або купити на якомусь етапі трошки дешевше, а потім продати трошки дорожче. І це абсолютно різні люди – як з аграрного бізнесу, так і ті, хто мають там інвестиції, або це вже їхня не перша квартира, яку вони використовують саме для бізнесу. Тобто абсолютно різні формати.
Які зараз найближчі? Ось у Львові, я так розумію, ще плани щодо створення. Які ось найближчі плани саме щодо України створення інноваційних парків?
В нас три локації в Україні на яких ми плануємо розвивати, і вже розвиваємо інноваційні парки: UNIT.City в Києві, UNIT.City в Харкові, і LvivTech.City у Львові. Вони абсолютно ідентичні по філософії, але зовсім різні по масштабах. UNIT.City в Києві – це 25 гектар території і більше 800 000 квадратних метрів в різного формату нерухомості. Харків – це 9 гектар території і близько 250 000 квадратних метрів нерухомості. І Львів найменший – це 5 гектар території і близько 120 000 квадратних метрів нерухомості. Але філософія у них однакова: ми будуємо інфраструктуру необхідну для проживання, роботи, що дуже важливо, навчання і відпочинку.
Чи є якісь плани наперед? Ось ви зараз закінчите… Хоча «закінчіть» – таке голосне слово.
Закінчимо квартал, і почнемо другий.
Закінчіть за найближчі 10 років ці об'єкти. Які ще міста мають потрапити ось у таку саму програму?
По нашому баченню, доцільно було би такі інноваційні парки розвивати в Дніпрі, містах-мільйонниках: в Дніпрі, можливо в Одесі. Але тут потрібно розуміти, що для функціонування інноваційного парку ще має бути певна капіталоємність міста. От якщо ви побудуєте інноваційний парк в якомусь маленькому містечку – він не буде працювати. Тому що інноваційний парк працює при двох ключових складових – це розум, мізки, і гроші. От як працює Кремнієва долина? Це колосальна кількість інвесторів, колосальна кількість інвестицій, як державних, так і приватних, і два потужних університети – Стенфорд і Берклі. І от вони органічно, там починаючи з 70-х років, і до сьогодні створили таку мегаекосистему, яка називається Кремнієвою долиною.
У нас жодного.
В нас є, але воно розрізнене, розумієте? В нас є і одне, і друге. В нас багато розумних людей. В нас кожен рік 5 тисяч ІТ-шників залишає країну, і це найкращі ІТ-шники. Я вже не говорю про лікарів, про інших науковців, які шукають кращу долю, і в погоні за цим залишають свою країну. І саме інноваційний парк – він покликаний створити умови, за якими люди їдуть за кордон. Навіщо їхати кудись, коли ти можеш це отримати тут, в Україні? Тут тобі зручніше, тому що тебе оточують люди з однаковим, так би мовити, кодом. Ти розумієш, тому що там ти завжди іноземець, там ти завжди не місцевий. І рано чи пізно це починає викликати певний дискомфорт.
Ви думаєте, що такі локації зупинять потік міграції?
Це одне із, скажімо так, наших бачень, чи одна із складових. Коли ми говорили про те, яке завдання інноваційного парку – це сповільнення еміграції. Другий – це створення, як я вже говорив, сприяння структурної трансформації економіки країни. Це розвиток людського капіталу. Адже високооплачувана праця, або робота над інноваційними продуктами – вона розвиває і учасників, і тих, хто дотичний до цієї сфери. Тому що там, наскільки я пам’ятаю, то 1 робоча позиція в ІТ-сфері створює ще додаткових 6 позицій по периметру, які надають сервіс цим ІТ-шникам.
Мені здається, це чудова місія.
Да. Я переконаний, що це хороша місія. І ви знаєте, якщо ще там 4-5 років назад, коли ми говорили про цю місію, то частина людей не розуміла, про що ми говоримо, інша в кінці задавала питання: «Навіщо вам це?» То зараз, коли це вже практично реалізовано, і воно дає перші свої плоди – люди вже починають розуміти, що да, ця штука працює, і таки да, вона ефективна.
Було дуже цікаво послухати ваші відповіді. Я думаю, що у багатьох з'явилося розуміння, чому саме така стратегія у компанії, UNIT.City, і чому тут дійсно приємно перебувати на вулиці. Велике спасибі.
Дякую вам.
Сьогодні я пробував розібратися, навіщо потрібні інноваційні парки, і чи не робиться це заради того, щоб продати житлову нерухомість трохи дорожче. Але все набагато глибше. Тому мені здається, ми всі маємо цим займатися.
Дивитись відео на нашому каналі >>>
Відео про ключові моменти впровадження систем автоматизації на каналі TQM systems: кейси, методики роботи, параметри вибору, нові розробки та можливості.
Копіювання тексту можливе лише з посиланням на джерело та вказівкою автора матеріалу. Дякуємо за повагу до прав інтелектуальної власності.
Редактор: Наталія Раєвська
SaaS сервіси
Програми 1С:Підприємство
CRM
ERP
Node.JS, .NET
1С:Підприємство
API, IPasS
Разработка Web Apps
1С:Підприємство Автоматизація
Аудит IT проектів
Інтеграція 1С:Підприємство
Отримуйте наші інформаційні матеріали:
Працюємо на IT-ринку з 2008 року.
Наша місія - спростити управління даними.
Copyright © 2008-2024 TQMsystems. Всі права захищені. Privacy Policy | Terms of Service
